BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127412

Y como lo que ha tenido lugar es la satisfacción del crédito mediante un contrato –la
compraventa– cuya función económico social (causa) en absoluto consiste en una
finalidad solutoria sino (como es perfectamente sabido) en algo bien distinto, todo ello
nos lleva ineludiblemente a trazar un paralelismo y, por ende, una comparación entre lo
sucedido y las exigencias del mal llamado procedimiento extrajudicial de ejecución, hoy
venta directa ex artículos 129 de la Ley Hipotecaria y 236 del reglamento Hipotecario.
Procedimiento que sí que tiene por objeto la satisfacción del acreedor, mediante el cobro
de la deuda con el importe obtenido como resultado final de un procedimiento que
precisamente termina con una venta, y que, para la mejor doctrina no deja de ser un
procedimiento con finalidad ejecutiva y por tanto forzoso, como toda ejecución, cuya
causa se encuentra en un previo incumplimiento contractual (el de la prestación debida).
Eso sí, a través de un procedimiento que tiene unas garantías para el deudor y para
otros eventuales acreedores posteriores que aquí brillan por su ausencia.
Y en este punto cabe destacar que este Centro Directivo, en Resolución de 18 de
septiembre de 2013, puso de manifiesto que «la llamada ejecución extrajudicial ante
Notario, no es propiamente un proceso, sino una venta extrajudicial, similar a la derivada
de la prenda prevista en el artículo 1872 del Código Civil, si bien basada en un pacto
expreso al efecto en la escritura de constitución de la garantía. Este carácter no
jurisdiccional resulta claramente del párrafo segundo del artículo 129 de la Ley
Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Criterio que ha
confirmado la reforma del citado artículo llevada a cabo por Ley 1/2013, de 14 de mayo,
al distinguir claramente la ejecución directa sobre los bienes hipotecados de la venta
extrajudicial ante Notario de la finca hipotecada, que se rige por otras normas
contempladas en el citado artículo 129 de la Ley Hipotecaria y por las normas previstas
al respecto en el Reglamento Hipotecario».
Ahora bien esa venta (resultado final del procedimiento de ejecución pactado) exige
dos presupuestos, uno de los cuales, y pese al evidente paralelismo con el caso
examinado no se cumple; y es que conforme a los artículos 129.2.a) de la Ley
Hipotecaria y 234.1.1.ª del Reglamento Hipotecario, deberá fijarse «el valor en que los
interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta», lo que no viene ser sino
una garantía para el deudor de no ser desposeído del bien vía una valoración del mismo
muy inferior al real, con el consiguiente perjuicio que para él de ello se derivaría. Y sin
olvidar que el artículo 234.1.3.ª del Reglamento Hipotecario exige igualmente la
determinación de «la persona que en su día haya de otorgar la escritura de venta de
la finca en representación del hipotecante. A tal efecto podrá designarse al propio
acreedor». En relación con este requisito, tal y como se ha puesto de relieve, se trata de
un supuesto de autocontratación permitida para posibilitar el otorgamiento de la escritura
de venta extrajudicial en un momento en que el titular de la finca hipotecada no estará
dispuesto a ningún tipo de colaboración, pero tomando como base una previa garantía
(esa tasación) establecido en favor del deudor.
Por último, las alegaciones del recurrente no hacen más que reforzar la conclusión
de que estamos ante un pacto comisorio («ex ante»), cuyo claro origen es el poder
conferido para una finalidad que es finalmente empleado para otra bien distinta, pues
de un futuro posible contrato conmutativo y sinalagmático se pasa a un negocio jurídico
con finalidad solutoria, ajeno a la causa y función económico social de la compraventa.
Y sin que haya habido en su origen concretas previsiones en orden a unas mínimas
garantías para el deudor (póngase de ejemplo una adecuada tasación que impida el
desapoderamiento del bien por un valor alejado del real o más próximo al real). Y ello
trae como consecuencia una más que probable desaparición del necesario equilibrio
entre las posiciones de las partes –la idea de conmutatividad–, generando un evidente el
riesgo de un posible enriquecimiento injusto. Como tampoco existe en su origen una
previsión que tenga igualmente en cuenta los posibles derechos de terceros afectados
(cfr. artículo 236-k del Reglamento Hipotecario).

cve: BOE-A-2024-20524
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Núm. 244