III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20524)
Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a inscribir la transmisión de una finca en ejercicio de un poder previamente conferido.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127409
vencimiento a los seis meses (a contar desde dicho 17 de julio de 2019). En la misma
fecha, 17 de julio de 2019 y en escritura autorizada por el mismo notario, número 2018
de su protocolo, los citados esposos don P. S. y doña O. S. apoderaban al citado
acreedor don A. C. («aunque incida en la figura jurídica de la autocontratación o haya
contraposición de intereses»), para vender la citada finca, cobrar el precio y cancelar las
garantías.
– Mediante escritura de compra autorizada por el notario de Valencia, don Javier
Máximo Juárez González el día 24 de mayo de 2023, número de protocolo 1.234, don A. C.,
haciendo uso del citado poder, adquiere por compra la expresada finca registral 59.263
por un precio (equivalente al importe del reseñado préstamo de 530.839,53 euros, que
expresamente se decía se adeudaba en su totalidad), indicándose: «(…) Y dicha suma la
retiene o reserva la parte compradora, con anuencia de la vendedora, para hacer el pago
del préstamo hipotecario que grava la finca descrita en el expositivo adquirida, por el
mismo importe, en la forma y condiciones pactadas en la escritura de constitución del
mismo reseñada en el apartado cargas del expositivo, cuyo contenido íntegro manifiesta
conocer y acepta; y asume la obligación personal garantizada con la hipoteca sobre
dicho inmueble en los términos establecidos en la presente escritura. Al subrogarse
Don A. C. en dicho préstamo, y coincidir acreedor y deudor en la misma persona, se
solicita la cancelación de dicha hipoteca, por confusión de derechos».
La negativa a la inscripción se basa en los siguientes argumentos:
– El apoderamiento concedido por los deudores a favor del acreedor hipotecario
en los términos señalados, firmado a continuación de la escritura de constitución de
hipoteca a favor del mimo, da lugar a una construcción que le permite al acreedor
devenir propietario de la finca sin un procedimiento que asegure al deudor un precio
objetivamente real o razonable, y que se asegure a futuros terceros la obtención del
sobrante que, tras la adjudicación, pudiera existir. Dicha práctica constituye un pacto
comisorio prohibido por los artículos 1859 y 1884 de nuestro Código Civil; y el
fundamento de esta prohibición de pacto comisorio tiene rancio abolengo en nuestro
Derecho y constituye doctrina jurisprudencial y registral permanente, pues su finalidad es
impedir que el acreedor se apropie del bien en cuestión en pago de su crédito,
independientemente de la forma que se le dé, por lo que resulta aplicable a toda suerte
de negocios jurídicos (ya sean indirectos, simulados o fiduciarios, simples o complejos o
cualquier otro).
– La prohibición de pacto comisorio, con los presupuestos de aplicación resaltados,
opera igualmente en la configuración y validez de las garantías atípicas con un resultado
equivalente (Sentencia del Tribunal Supremo número 485/2000, de 16 de mayo); y esto
es lo que ocurre en el presente caso, donde el apoderamiento concedido por los
deudores a favor del acreedor hipotecario, firmado a continuación de la escritura de
constitución de hipoteca a favor del mismo y que permite al acreedor devenir propietario
de la finca dada en garantía del derecho de hipoteca sin que la compra esté sujeta a un
procedimiento objetivable de valoración de la adquisición (con abstracción de su valor),
debe ser asimilado a un auténtico pacto comisorio prohibido.
El notario autorizante de la escritura de compraventa recurre la calificación,
argumentando básicamente:
– El comiso prohibido es el que se conviene ex ante. La ratio de la prohibición no es
sino asegurar, en los términos ya indicados, la conmutatividad de contrato, protegiendo
al deudor ante los posibles abusos del acreedor, que se prevale de la necesidad de
crédito que tiene el deudor, y el perjuicio que para el deudor se derivaría de la eventual
diferencia entre el importe de la deuda y el valor actualizado del bien objeto de la
garantía al tiempo en que es susceptible de ejecución.
– Ni el notario al autorizar una escritura que pueda encubrir un posible pacto
comisario, ni el registro al calificar la misma, salvo que el pacto comisorio sea patente,
cve: BOE-A-2024-20524
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Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127409
vencimiento a los seis meses (a contar desde dicho 17 de julio de 2019). En la misma
fecha, 17 de julio de 2019 y en escritura autorizada por el mismo notario, número 2018
de su protocolo, los citados esposos don P. S. y doña O. S. apoderaban al citado
acreedor don A. C. («aunque incida en la figura jurídica de la autocontratación o haya
contraposición de intereses»), para vender la citada finca, cobrar el precio y cancelar las
garantías.
– Mediante escritura de compra autorizada por el notario de Valencia, don Javier
Máximo Juárez González el día 24 de mayo de 2023, número de protocolo 1.234, don A. C.,
haciendo uso del citado poder, adquiere por compra la expresada finca registral 59.263
por un precio (equivalente al importe del reseñado préstamo de 530.839,53 euros, que
expresamente se decía se adeudaba en su totalidad), indicándose: «(…) Y dicha suma la
retiene o reserva la parte compradora, con anuencia de la vendedora, para hacer el pago
del préstamo hipotecario que grava la finca descrita en el expositivo adquirida, por el
mismo importe, en la forma y condiciones pactadas en la escritura de constitución del
mismo reseñada en el apartado cargas del expositivo, cuyo contenido íntegro manifiesta
conocer y acepta; y asume la obligación personal garantizada con la hipoteca sobre
dicho inmueble en los términos establecidos en la presente escritura. Al subrogarse
Don A. C. en dicho préstamo, y coincidir acreedor y deudor en la misma persona, se
solicita la cancelación de dicha hipoteca, por confusión de derechos».
La negativa a la inscripción se basa en los siguientes argumentos:
– El apoderamiento concedido por los deudores a favor del acreedor hipotecario
en los términos señalados, firmado a continuación de la escritura de constitución de
hipoteca a favor del mimo, da lugar a una construcción que le permite al acreedor
devenir propietario de la finca sin un procedimiento que asegure al deudor un precio
objetivamente real o razonable, y que se asegure a futuros terceros la obtención del
sobrante que, tras la adjudicación, pudiera existir. Dicha práctica constituye un pacto
comisorio prohibido por los artículos 1859 y 1884 de nuestro Código Civil; y el
fundamento de esta prohibición de pacto comisorio tiene rancio abolengo en nuestro
Derecho y constituye doctrina jurisprudencial y registral permanente, pues su finalidad es
impedir que el acreedor se apropie del bien en cuestión en pago de su crédito,
independientemente de la forma que se le dé, por lo que resulta aplicable a toda suerte
de negocios jurídicos (ya sean indirectos, simulados o fiduciarios, simples o complejos o
cualquier otro).
– La prohibición de pacto comisorio, con los presupuestos de aplicación resaltados,
opera igualmente en la configuración y validez de las garantías atípicas con un resultado
equivalente (Sentencia del Tribunal Supremo número 485/2000, de 16 de mayo); y esto
es lo que ocurre en el presente caso, donde el apoderamiento concedido por los
deudores a favor del acreedor hipotecario, firmado a continuación de la escritura de
constitución de hipoteca a favor del mismo y que permite al acreedor devenir propietario
de la finca dada en garantía del derecho de hipoteca sin que la compra esté sujeta a un
procedimiento objetivable de valoración de la adquisición (con abstracción de su valor),
debe ser asimilado a un auténtico pacto comisorio prohibido.
El notario autorizante de la escritura de compraventa recurre la calificación,
argumentando básicamente:
– El comiso prohibido es el que se conviene ex ante. La ratio de la prohibición no es
sino asegurar, en los términos ya indicados, la conmutatividad de contrato, protegiendo
al deudor ante los posibles abusos del acreedor, que se prevale de la necesidad de
crédito que tiene el deudor, y el perjuicio que para el deudor se derivaría de la eventual
diferencia entre el importe de la deuda y el valor actualizado del bien objeto de la
garantía al tiempo en que es susceptible de ejecución.
– Ni el notario al autorizar una escritura que pueda encubrir un posible pacto
comisario, ni el registro al calificar la misma, salvo que el pacto comisorio sea patente,
cve: BOE-A-2024-20524
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Núm. 244
