BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127407

expediente, ni el Registrador, ni esta Dirección General, pueden -más que analizarenjuiciar o conjeturar acerca de intenciones de las partes en aquellos casos en que no
exista clara y patente constatación, so capa de una pretendida obligación de impedir el
acceso al Registro de títulos en posibles supuestos en los que la constitución de la
opción de compra haya podido haber sido pactada en función de garantía del
cumplimiento de una obligación pecuniaria (contraviniendo la prohibición de pacto
comisorio establecida por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil).
4) Supuestos habituales donde se plantea la posible incidencia de la prohibición de
pacto comisorio.
– Contrato simulado de compraventa que encubre un contrato de préstamo con
pacto comisorio encubierto, rechazando la existencia del mismo (sentencia TS
de 4/2/2020, recurso 2830/2017).
– Compraventa con precio aplazado garantizado mediante pacto de reserva de
dominio (Resolución de 28/11/2017), considerando que el pacto de reserva de dominio
“per se” no supone de facto un pacto comisorio prohibido por el ordenamiento jurídico.
– Dación en pago de deuda por tercero con pacto de retro (Resolución
de 24/9/2007), afirmando que no puede presumirse la existencia de pacto comisorio.
– Dación en pago previo reconocimiento de deuda sujeta a la condición suspensiva
del impago en un mes. La Resolución de 20/7/2012, considera pacto comisorio pues
cumple función de garantía.
–Dación en pago en que se pacta la posibilidad de recuperar la finca tras la dación
en pago (Resolución de 5/9/2023), entendiendo que no cabe presumir que nos
encontremos ante una transmisión en garantía.
– Opción de compra, existiendo múltiples resoluciones que solo reconoce el pacto
comisorio en contados casos en los que de los propios documentos presentados en el
registro resulta diáfana la función de garantía (Resolución de 9/1/2024).
–Venta con pacto de retro y derecho de adquisición preferente (Resolución 19/2/2002),
considerando que no concurren datos que puedan hacer concluir que existe tal función
de garantía, por lo que, si no puede presumirse el supuesto de hecho que da lugar a la
aplicación de una norma prohibitiva, ni ésta aplicarse extensivamente, el defecto debe
decaer.
– Permuta con suplemento a metálico con condición resolutoria en garantía del
precio aplazado con pérdida total de lo entregado y recuperando, la finca transmitida,
debiendo además el deudor pagar las cantidades no abonadas. (Resolución de 18/9/2023),
considerando que del mismo documento resulta el pacto comisorio prohibido.
5) La escritura objeto de la calificación no encubre una función de garantía “ex
ante” sino que cumple una finalidad solutoria.
En efecto, así resulta evidentemente de la escritura. La especialidad en que la parte
vendedora-deudora hipotecaria está representada voluntariamente, mediante un poder
especial notarial con juicio expreso de suficiencia y cláusula de admisión expresa de
autocontratación por el acreedor hipotecario comprador.
Más ello no implica ningún negocio indirecto u oculto; ni siquiera, como se ha
indicado en los hechos, consta en el poder que se le atribuya expresamente carácter
irrevocable, por lo que en cualquier momento, desde su otorgamiento en el año 2019, la
parte propietaria podría libremente haberlo revocado, destruyendo el presunto pacto
comisorio por sí misma. Tal razón explicaría porque en la abundante doctrina de la
DGRN/DGSJFP, no haya resoluciones sobre este [sic] supuestos, salvo error u omisión
involuntaria.
Por lo demás, cumple una evidente función, no de garantía, sino solutoria de la
deuda ya vencida desde hace años y al efecto es pertinente traer a colación la sentencia
del TS ya citada de 4/2/2020, recurso 2830/2017, que concluye en su Fundamento de
Derecho 2.2.

cve: BOE-A-2024-20524
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Núm. 244