III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20524)
Resolución de 22 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 2 a inscribir la transmisión de una finca en ejercicio de un poder previamente conferido.
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No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127405
III
Contra la anterior nota de calificación, don Javier Máximo Juárez González, notario
de Valencia, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Marbella número 2,
interpuso recurso el día 22 de abril de 2024 mediante escrito del siguiente tenor:
«(…) recurso potestativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
pública contra nota de calificación desfavorable emitida el 22 de marzo de 2024 por la
Registradora del registro de la propiedad de Marbella dos, Doña Evangelina Calvo de
Castro con relación al siguiente documento:
Escritura autorizada por el Notario recurrente el 24 de mayo de 2023 con el número
de protocolo 1234, de compraventa presentada el 6 de marzo de 2024 que causó el
asiento 1151, tomo 164 del Diario, procedimiento registral 1169/2024.
En síntesis, la calificación registral alega como defecto que subyace un pacto
comisorio prohibido por el ordenamiento jurídico.
Se hace constar que este Notario no ha recibido a la fecha notificación de la calificación
que se recurre, basándose la misma en copia de la notificación proporcionada por el
presentante del documento, por lo que se considera se interpone en tiempo y forma.
A)
El supuesto de hecho del documento objeto de calificación negativa.
(...) “Y dicha suma la retiene o reserva la parte compradora, con anuencia de la
vendedora, para hacer el pago del préstamo hipotecario que grava la finca descrita en el
expositivo adquirida, por el mismo importe, en la forma y condiciones pactadas en la
escritura de constitución del mismo reseñada en el apartado cargas del expositivo, cuyo
contenido íntegro manifiesta conocer y acepta; y asume la obligación personal
garantizada con la hipoteca sobre dicho inmueble en los términos establecidos en la
presente escritura.
Al subrogarse don A. C. en dicho préstamo, y coincidir acreedor y deudor en la
misma persona, se solicita la cancelación de dicha hipoteca, por confusión de derechos”
B)
Fundamentos de Derecho.
1) Prohibición del pacto comisorio. Normativa aplicable. Elementos que configuran
el alcance de la prohibición.
Artículo 1859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o
hipoteca, ni disponer de ellas”.
cve: BOE-A-2024-20524
Verificable en https://www.boe.es
(I) Escritura de compraventa de un inmueble sobre el que constan varias cargas,
entre ellas, como segunda hipoteca, hipoteca en garantía de un préstamo a favor de una
persona física.
(II) Dicha segunda hipoteca se formalizó el 17 de julio de 2019 y causó la
inscripción 10.ª el 16 de octubre de 2019, y con un vencimiento a los seis meses a contar
desde el 17 de julio de 2019. Por tanto, a la fecha del otorgamiento de la escritura estaba
vencida, según consta en la nota registral incorporada a la misma.
(III) En representación de la parte vendedora-deudora hipotecaria, comparece el
propio acreedor hipotecario, especialmente facultado por poder especial notarial
otorgado el 17 de julio de 2019, “aunque se incida en autocontratación o contraposición
de intereses” para vender dicho inmueble con plena libertad de personas, precio, pactos
y condiciones. En el poder no consta cláusula de irrevocabilidad,
(IV) Es comprador el propio acreedor hipotecario,
(V) Consta en el apartado cargas del expositivo reseña de dicha hipoteca con
indicación de que esté pendiente completamente de pago, además de la reseña de las
restantes cargas.
(V) El precio se fija en la total cantidad adeudada por principal de dicha hipoteca
que es de 530.839,53 euros, superior al valor de referencia,
(VI) Y se satisface, según el otorgan primero de la escritura:
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127405
III
Contra la anterior nota de calificación, don Javier Máximo Juárez González, notario
de Valencia, contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Marbella número 2,
interpuso recurso el día 22 de abril de 2024 mediante escrito del siguiente tenor:
«(…) recurso potestativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
pública contra nota de calificación desfavorable emitida el 22 de marzo de 2024 por la
Registradora del registro de la propiedad de Marbella dos, Doña Evangelina Calvo de
Castro con relación al siguiente documento:
Escritura autorizada por el Notario recurrente el 24 de mayo de 2023 con el número
de protocolo 1234, de compraventa presentada el 6 de marzo de 2024 que causó el
asiento 1151, tomo 164 del Diario, procedimiento registral 1169/2024.
En síntesis, la calificación registral alega como defecto que subyace un pacto
comisorio prohibido por el ordenamiento jurídico.
Se hace constar que este Notario no ha recibido a la fecha notificación de la calificación
que se recurre, basándose la misma en copia de la notificación proporcionada por el
presentante del documento, por lo que se considera se interpone en tiempo y forma.
A)
El supuesto de hecho del documento objeto de calificación negativa.
(...) “Y dicha suma la retiene o reserva la parte compradora, con anuencia de la
vendedora, para hacer el pago del préstamo hipotecario que grava la finca descrita en el
expositivo adquirida, por el mismo importe, en la forma y condiciones pactadas en la
escritura de constitución del mismo reseñada en el apartado cargas del expositivo, cuyo
contenido íntegro manifiesta conocer y acepta; y asume la obligación personal
garantizada con la hipoteca sobre dicho inmueble en los términos establecidos en la
presente escritura.
Al subrogarse don A. C. en dicho préstamo, y coincidir acreedor y deudor en la
misma persona, se solicita la cancelación de dicha hipoteca, por confusión de derechos”
B)
Fundamentos de Derecho.
1) Prohibición del pacto comisorio. Normativa aplicable. Elementos que configuran
el alcance de la prohibición.
Artículo 1859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o
hipoteca, ni disponer de ellas”.
cve: BOE-A-2024-20524
Verificable en https://www.boe.es
(I) Escritura de compraventa de un inmueble sobre el que constan varias cargas,
entre ellas, como segunda hipoteca, hipoteca en garantía de un préstamo a favor de una
persona física.
(II) Dicha segunda hipoteca se formalizó el 17 de julio de 2019 y causó la
inscripción 10.ª el 16 de octubre de 2019, y con un vencimiento a los seis meses a contar
desde el 17 de julio de 2019. Por tanto, a la fecha del otorgamiento de la escritura estaba
vencida, según consta en la nota registral incorporada a la misma.
(III) En representación de la parte vendedora-deudora hipotecaria, comparece el
propio acreedor hipotecario, especialmente facultado por poder especial notarial
otorgado el 17 de julio de 2019, “aunque se incida en autocontratación o contraposición
de intereses” para vender dicho inmueble con plena libertad de personas, precio, pactos
y condiciones. En el poder no consta cláusula de irrevocabilidad,
(IV) Es comprador el propio acreedor hipotecario,
(V) Consta en el apartado cargas del expositivo reseña de dicha hipoteca con
indicación de que esté pendiente completamente de pago, además de la reseña de las
restantes cargas.
(V) El precio se fija en la total cantidad adeudada por principal de dicha hipoteca
que es de 530.839,53 euros, superior al valor de referencia,
(VI) Y se satisface, según el otorgan primero de la escritura:
