BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127427

testamento, así como los certificados de defunción y de últimas voluntades de la misma y
el correspondiente documento público particional.
Y en relación con las fotocopias de parte de lo que parece ser una escritura de
protocolización de operaciones particionales de la herencia de D. J. G. C y Dña. M. C. E.,
tampoco pueden ser tenidas en cuenta por el hecho de tratarse de fotocopias y, también,
porque solo se aporta fotocopia de la cartulina exterior de la misma, así como fotocopias
del cupo n.º uno del cuaderno particional y de parte del n.º 2, pero sin que consten
ninguna de las necesarias partes estructurales de toda escritura, como son la
comparecencia, fe de capacidad, la exposición, el otorgamiento ni la autorización de la
misma ni, tampoco, el sello, firma ni identidad del notario autorizante ni la fecha y
número de protocolo del documento, lo que impide llevar a cabo labor calificadora alguna
de los requisitos indicados en los párrafos anteriores. Por todo ello, y al igual que en el
caso anterior, sí se solicitase practicar algún asiento relacionado con la sucesión D. J. G.
C y Dña. M. C. E sería necesario presentar los originales de los documentos sucesorios
de ambos (certificados de defunción y últimas voluntades y copias autorizadas de sus
testamentos o, en su caso, de las declaraciones de herederos abintestato), así como
copia autorizada y completa de la escritura de partición hereditaria.
Por lo que respecta a las fotocopias de los documentos privados de compraventa y el
de inventario y partición de bienes, también presentados, tampoco son hábiles para
causar operación registral alguna por tratarse de fotocopias y por no tener la condición
de documentos públicos y auténticos. Efectivamente, cabe señalar que algunos de los
motivos que determinan que los documentos privados, aún con fecha fehaciente
(artículo 1.227 CC), no sean aptos, con carácter general, para su acceso al Registro de
la Propiedad son que dicha fehaciencia no alcanza a su contenido negocial ni a la
identidad de los otorgantes, ni acreditan, por tanto, la capacidad natural de estos para la
celebración del acto o contrato documentado, y carecen de fuerza probatoria respecto
del hecho que motiva su otorgamiento (RDGRN de 18 de octubre de 1989 y 2 de junio
de 2010).
Como consecuencia de lo anterior, el solo hecho de que un documento privado
conste en un registro público no convierte a dicho documento en público (STS de 2 de
noviembre de 2001); tampoco el que dicho documento sea presentado, validado o
admitido por una administración -por ejemplo por una administración fiscal- lo convierte
en público (RDGRN de 17 de noviembre de 2004, 7 de enero de 2005 y 26 de agosto
de 2008) ni, igualmente, su incorporación a un documento público lo convierte en público
(RDGRN de 2 de marzo de 2004), salvo que formalmente dicho documento se eleve a
público por todos sus otorgantes y los que ostenten las facultades de disposición sobre
el objeto al que se refieran o, si alguno de ellos hubiese fallecido, por los que acrediten
ser sus herederos (artículos 1.224, 1.225, 1.257, 1.279 y 1.280 CC y, entre otras,
RDGRN de 13 de abril de 2005, 26 de noviembre de 2012, 13 de septiembre de 2016, 9
de enero y 4 de julio de 2018, etc.).
Por último, también debe tenerse en cuenta que, si algunas de las fincas fueron
aportadas a procedimientos de concentración parcelaria, como así parece deducirse de
lo expuesto en la instancia presentada, el principal efecto jurídico de dichos
procedimientos es la sustitución de las fincas aportadas por las de reemplazo resultantes
de la propia concentración, y ello como consecuencia del principio de subrogación real.
Así resulta del artículo 230 D 118/1973 que establece que: “El dominio y los demás
derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a
concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y
con las circunstancias que establece la presente Ley”. En el mismo sentido, el Tribunal
Supremo, en su Sentencia de 29 de septiembre de 1986, señaló que la naturaleza
jurídica de la concentración parcelaria “es la de una subrogación real o conversión legal
caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo. En consecuencia, la parcela de
reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos
reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las parcelas sujetas concentración”.
Por ello, respecto de aquellas fincas que fueron aportadas a procedimientos de

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