BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127362

IV
Trasladado el recurso interpuesto al notario de Sarria, don Juan José López Yánez,
como autorizante del título calificado, éste emitió informe el día 7 de abril de 2024 en el
que expresaba las siguientes alegaciones:
«1. (…)
2. Del derecho de Vuelo:
Parte la Señora Registradora de considerar que el derecho de vuelo corresponde al
propietario del suelo, lo que en el propio recurso queda suficientemente aclarado.
El derecho de vuelo recae sobre un elemento común, por lo que es inexacta la
afirmación de la Registradora. (Si bien ella misma se contradice en la calificación).
No es precisa, como ella, dice la transmisión o reserva para que nazca el derecho de
vuelo. No creemos conveniente, explicar aquí las teorías sobre la naturaleza jurídica de
la división horizontal, pero cuando además va concatenada con una disolución de
comunidad, creemos que no resulta justificada la aseveración contenida en la
calificación.
No parece razonable, como dice la recurrente, que se acuda a una norma derogada
para intentar limitar temporalmente ese derecho de vuelo.
No hay actualmente ninguna norma que limite la duración del derecho de vuelo.
¿Debemos ver el derecho de vuelo como un derecho dañino para el comunero?
Entiendo que no. Que en el caso en cuestión poco distaría el establecimiento de este
derecho de vuelo, de la constitución de una servidumbre.
Se ejercitará o no, hoy y cuando se ejercite, si las normas administrativas lo
permiten, deberán tenerse en cuenta la normativa regulatoria de la edificación para
determinar sus volúmenes, y las normas que intracomunitariamente se establezcan para
su desarrollo, por cuanto el acceso de ese nuevo elemento independiente, requiere la
modificación del título constitutivo y la unanimidad de la propiedad, por lo que nadie
puede ser perjudicado para su ejercicio por su ejercicio. Todos los propietarios deben
estar de acuerdo, creo que ello es lo fundamental en este caso. Que nadie puede ser
perjudicado o afectado sin su consentimiento.
El derecho a civil, como derecho dispositivo y configurable, debe permitir, a falta de
norma restrictiva, la libertad de pacto y este caso es muy claro.
La incongruencia de la Señora Registradora resulta palpable cuando en la propia
calificación, en otro apartado dice “…y el derecho de vuelo se constituye sobre un
cobertizo de uso común que no se especifica en los estatutos”.
O es elemento común, o pertenece al propietario del suelo, las dos a la vez no puede
ser. No parece lógico que se le dé distinto tratamiento jurídico en una misma calificación
registral.
2. [sic].–De la exigencia de la licencia urbanística de parcelación:
La Circular Interpretativa sobre la viabilidad de las viviendas colectivas en suelo
rústico y parcelas afectadas por distinta califica clasificación, en el marco de la normativa
urbanística, estatal y autonómica vigente, de 22 de septiembre de 2022, elaborada por la
Xunta de Galicia, habiendo sido refrendado tanto por el Decanato del Colegio de
Registradores de Galicia, como por el Colegio Notarial de Galicia, viene a solucionar un
problema irresoluble entre terreno rústico, que era la solicitud de licencia de parcelación.
La circular llega a concluir, con toda lógica, que en la división horizontal no se
produce segregación, por cuanto la finca registral externamente sigue siendo una. Lo
que se produce es una regulación de los usos por sus propietarios, una especificación
jurídica de los derechos antes colectivos e indeterminados.
Creemos conveniente repetir aquí, por su importancia lo ya reflejado en el recurso:
“Tercera.–(…)
In claris non fit interpretatio.

cve: BOE-A-2024-20520
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Núm. 244