BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127360

de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que nos suelos en situación rural no
sometidos al régimen de una actuación de urbanización quedan prohibidos los
parcelamientos urbanísticos, sin que puedan efectuarse divisiones, segregaciones o
fraccionamientos de cualquier tipo en contra del dispuesto en la legislación agraria,
forestal o de similar naturaleza.
Pero la división horizontal en ningún caso implica la división material de la hinca, al
mantenerse la unidad tanto del suelo como del inmueble, sin perjuicio de que partes del
mismo puedan ser objeto de propiedades separadas: la hinca seguirá manteniendo su
unidad a efectos urbanísticos y no dejará de ser una parcela única para cualquier acto de
nueva construcción o modificación de la construcción existente, lo que tiene perfecto
encaje en la normativa urbanística vigente.
Cuarta.–No que alcanza a la necesidad de título habilitante para la constitución del
régimen de división horizontal, hace falta señalar que es la legislación urbanística la que
establece que actos están sometidos la licencia urbanística u otro título habilitante
municipal de naturaleza urbanística.
La división o segregación de parcelas sí constituye un acto jurídico y no so material,
del que se deriva una transformación física de evidente trascendencia urbanística, que
condicionan la construcción, y está sometido la licencia urbanística, de conformidad con
el previsto en el artículo 142.2.f) de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.
Pero no ocurre lo mismo con la división horizontal, por lo que este acto jurídico
regulador del régimen del derecho de propiedad no está sometido a la obtención de
ningún título habilitante urbanístico, sin perjuicio del señalado en el artículo 53.la) del
Reglamento de ejecución de la Ley Hipotecaria, sobre Inscripción de Actos de
Naturaleza Urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que
establece que “no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento
independiente mas de los que se habían hecho constar en la declaración de obra nueva,
a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida conforme a las previsiones
del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de
aplicación el dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales
comerciales o a garajes, excepto que del texto de la licencia resulte que el número de
locales comerciales o plazas de garaje constituye condición especial de su concesión”.
Esta norma no contempla que para el otorgamiento de la división horizontal sea
necesario obtener una licencia específica para el número de viviendas, sino que
claramente se limita a establecer una cautela especial para que los controles legales que
se establecen para que la declaración de obra nueva se ajuste al autorizado por la
licencia no podan luego vulnerarse mediante modificaciones en la propiedad horizontal,
por ejemplo, declarando en la división horizontal plantas o volúmenes que no consta en
la obra nueva; por su propia naturaleza esta norma so resulta aplicable a las
declaraciones de obra nueva que se realicen en base a una licencia y certificados
técnicos de ajuste a la misma, pero no a las que se declaran por la antigüedad de una
edificación consolidada y, además, requiere que en la declaración de obra nueva se
había hecho constar el número de viviendas del inmueble, lo que solo sucederá cuando
el referido número sea una condición de la licencia; y, finalmente, exceptúa los locales
comerciales que también son objeto de propiedad horizontal, lo que revela también que
la finalidad de la norma es proteger el cumplimiento de las condiciones autorizadas en la
licencia para la construcción de nuevas viviendas”.
Conforme al artículo 148.1 de la Constitución Española, la competencia sobre suelo y
vivienda corresponde a las Comunidades Autónomas, y el texto referido emana de la
Xunta de Galicia, habiendo sido refrendado tanto por el Decanato del Colegio de
Registradores de Galicia, como por el Colegio Notarial de Galicia.
Debemos considerar que la voluntad del órgano competente y de los agentes
jurídicos encargados de aplicarlo es contraria a lo que la Señora Registradora expone en
su escrito de calificación.
En cuanto a la aseveración de la Señora Registradora “Además, en este caso, los
elementos números cuatro y cinco de la división horizontal son dos parcelas totalmente

cve: BOE-A-2024-20520
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Núm. 244