III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20520)
Resolución de 10 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga a inscribir una escritura de pacto de mejora con entrega de bienes, agrupación, declaración de obra nueva, división horizontal y extinción de condominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127359
cuando la exigencia de tal determinación temporal no figure en el artículo 16.2 del
Reglamento Hipotecario resulta sustancial tanto para una perfecta delimitación del
derecho real que se 3 constituye (artículo 9 de la Ley Hipotecaria) como por la necesidad
de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de la propiedad
(dada su significación económico-política y su trascendencia ‘erga omnes’), entre ellas,
la exclusión de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible vid. artículos 400, 513, 515, 546, 781, 785, 1608 y 1655 del Código Civil- si no
responden a una justa causa que justifiquen esa perpetuidad (Así resulta de diversas
resoluciones como las de 6 de noviembre de 1996, 29 de abril de 1999, 26 de
septiembre de 2000, 18 de noviembre de 2002, 15 de septiembre de 2009 0 más
recientemente la de 26 de julio de 2023)”.
No deja de ser sorprendente que la Señora Registradora, se refiera como argumento,
a una norma declarada nula. El derecho de vuelo constituido, se establece sobre un
elemento común del edificio. No vemos la diferencia entre esta constitución, y la que
podría operar sobre un tejado de un edificio de viviendas, por ejemplo.
Dice la calificación:
“Por otra parte, el derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. Por
tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su
reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, según la reiterada doctrina de la
Dirección General”. No pertenece al dueño del suelo, no se establece sobre ningún
suelo, sino sobre un cobertizo destinado a almacén que es un elemento común. No es
propiedad del constituyente ni del adjudicatario el inmueble sobre el que se establece.
No creemos necesario aclarar aquí cuanto de enajenación tiene la división horizontal,
sobre todo cuando en el mismo título se realiza una disolución de comunidad.
La Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública, establece que es posible inscribir la transmisión de un derecho de vuelo tal
como está en el Registro (por tanto, sin determinación del plazo para su ejercicio,) pero
ya anticipa cómo se deberá actuar en el futuro: para poder ejercitarlo será necesaria la
determinación del plazo para su ejercicio y ello conlleva la necesidad de acuerdo de la
junta de propietarios del edificio o, en su defecto, la correspondiente resolución judicial.
Debemos considerar, que si se permitió su acceso al Registro, se permite su
transmisión y 4 se determina cómo debe interpretarse, es porque se considera
válidamente establecido. No hay ninguna norma actualmente, que limite la duración
temporal de ese derecho.
II.–De la exigencia de la licencia urbanística de parcelación:
La Señora Registradora hace constar “...Así, en este caso sería necesario aportar la
licencia de segregación correspondiente, exigida en el caso de parcelaciones y
divisiones de terrenos, como determinan los artículos 26 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y 150.6
de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia…”
Efectivamente toda división horizontal tumbada conlleva un resultado jurídico
ciertamente similar a la división material, pero jurídica y conceptualmente deben
entenderse distintos.
Sigue habiendo una finca matriz que envuelve todo lo practicado.
La Señora Registradora cita el artículo 150.6 de la Ley del suelo de Galicia, pero este
debe ser interpretado en este caso, conforme a la Circular interpretativa sobre viabilidad
de las viviendas colectivas en el suelo rústico y actuaciones en parcelas afectadas por
distinta clasificación en el marco de normativa urbanística estatal vigente” de 22 de
septiembre del año 2022, donde en su disposición:
“Tercera.–Por su parte, la legislación básica estatal prevé en el artículo 16.2 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por lo que se aprueba el Texto Refundido
cve: BOE-A-2024-20520
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Miércoles 9 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 127359
cuando la exigencia de tal determinación temporal no figure en el artículo 16.2 del
Reglamento Hipotecario resulta sustancial tanto para una perfecta delimitación del
derecho real que se 3 constituye (artículo 9 de la Ley Hipotecaria) como por la necesidad
de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de la propiedad
(dada su significación económico-política y su trascendencia ‘erga omnes’), entre ellas,
la exclusión de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible vid. artículos 400, 513, 515, 546, 781, 785, 1608 y 1655 del Código Civil- si no
responden a una justa causa que justifiquen esa perpetuidad (Así resulta de diversas
resoluciones como las de 6 de noviembre de 1996, 29 de abril de 1999, 26 de
septiembre de 2000, 18 de noviembre de 2002, 15 de septiembre de 2009 0 más
recientemente la de 26 de julio de 2023)”.
No deja de ser sorprendente que la Señora Registradora, se refiera como argumento,
a una norma declarada nula. El derecho de vuelo constituido, se establece sobre un
elemento común del edificio. No vemos la diferencia entre esta constitución, y la que
podría operar sobre un tejado de un edificio de viviendas, por ejemplo.
Dice la calificación:
“Por otra parte, el derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. Por
tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su
reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, según la reiterada doctrina de la
Dirección General”. No pertenece al dueño del suelo, no se establece sobre ningún
suelo, sino sobre un cobertizo destinado a almacén que es un elemento común. No es
propiedad del constituyente ni del adjudicatario el inmueble sobre el que se establece.
No creemos necesario aclarar aquí cuanto de enajenación tiene la división horizontal,
sobre todo cuando en el mismo título se realiza una disolución de comunidad.
La Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica
y Fe Pública, establece que es posible inscribir la transmisión de un derecho de vuelo tal
como está en el Registro (por tanto, sin determinación del plazo para su ejercicio,) pero
ya anticipa cómo se deberá actuar en el futuro: para poder ejercitarlo será necesaria la
determinación del plazo para su ejercicio y ello conlleva la necesidad de acuerdo de la
junta de propietarios del edificio o, en su defecto, la correspondiente resolución judicial.
Debemos considerar, que si se permitió su acceso al Registro, se permite su
transmisión y 4 se determina cómo debe interpretarse, es porque se considera
válidamente establecido. No hay ninguna norma actualmente, que limite la duración
temporal de ese derecho.
II.–De la exigencia de la licencia urbanística de parcelación:
La Señora Registradora hace constar “...Así, en este caso sería necesario aportar la
licencia de segregación correspondiente, exigida en el caso de parcelaciones y
divisiones de terrenos, como determinan los artículos 26 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y 150.6
de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia…”
Efectivamente toda división horizontal tumbada conlleva un resultado jurídico
ciertamente similar a la división material, pero jurídica y conceptualmente deben
entenderse distintos.
Sigue habiendo una finca matriz que envuelve todo lo practicado.
La Señora Registradora cita el artículo 150.6 de la Ley del suelo de Galicia, pero este
debe ser interpretado en este caso, conforme a la Circular interpretativa sobre viabilidad
de las viviendas colectivas en el suelo rústico y actuaciones en parcelas afectadas por
distinta clasificación en el marco de normativa urbanística estatal vigente” de 22 de
septiembre del año 2022, donde en su disposición:
“Tercera.–Por su parte, la legislación básica estatal prevé en el artículo 16.2 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por lo que se aprueba el Texto Refundido
cve: BOE-A-2024-20520
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Núm. 244
