BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127358

edificio y la parte del solar que rodea el edificio (…); según el apartado segundo, son
elementos privativos de cada una de las viviendas del edificio (…). Estos dos aparatados
son incongruentes porque la división horizontal está formada por dos viviendas, un
derecho de vuelo y dos parcelas independientes y no solamente por viviendas. Además,
no todo el solar sería elemento común, porque el elemento número uno tiene como anejo
una zona ajardinada y los elementos cuatro y cinco son dos parcelas independientes y el
derecho de vuelo se constituye sobre un cobertizo de uso común que no se especifica en
los estatutos.
Por otra parte, según el apartado tercero, el propietario de cada vivienda podrá
desvincular las edificaciones destinadas a almacén anejas privativas a vivienda (…) No
hay ninguna vivienda que tenga como anejo un almacén: el elemento número uno tiene
como anejo una zona ajardinada y el número dos el local en la planta bajocubierta.
Es necesario que los estatutos sean congruentes con el régimen de propiedad
horizontal que regulan. El principio de especialidad que debe presidir cualquier actuación
registral (artículo 21 de la ley Hipotecaria) exige la perfecta concreción del derecho que
se inscribe lo cual implica que del título no resulte ninguna duda acerca de la
configuración jurídica de la propiedad horizontal y de los estatutos.
A la vista de los anteriores hechos y fundamentos de derecho, el Registrador que
suscribe ha resuelto suspender la inscripción solicitada en base al citado defecto, que se
considera subsanable.–
Contra esta calificación podrá (…)
Monforte de Lemos, a la fecha de la firma electrónica.–La registradora.–Doña Marta
Blanco Iglesias Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por
Doña Marta Blanco Iglesias registrador/a de Registro Propiedad de Monforte de LemosQuiroga a día veintinueve de febrero del dos mil veinticuatro.»
III
Contra la anterior nota de calificación, doña A. M. L. R. interpuso recurso el día 11 de
marzo de 2024 mediante escrito en el que alegaba los siguientes fundamentos de
Derecho:
«I.–De la configuración del derecho de vuelo:
Dice la Señora Registradora:
“2. El derecho de vuelo no reúne los elementos esenciales configuradores del mismo
y no puede pertenecer al propietario del suelo.
El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio,
por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar
construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo
construido. Se regula en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, que tras la reforma
de 4 de septiembre de 1998 (y la anulación de los apartados ‘b)’ y ‘c’ por la Sentencia del
Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), dispone: ‘El derecho de elevar una o más
plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas
las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el
propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero,
será inscribible conforme a las normas del apartado 3 del artículo 8 de la Ley. En la
inscripción se hará constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas
plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. d) Las
normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la
construcción”.
Aunque en la sentencia anteriormente citada se hayan declarados nulo, por razones
de jerarquía normativa, el apartado sobre fijación de plazo máximo para el ejercicio del
derecho de vuelo no debe impedir que se tenga en cuenta la reiterada doctrina que la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha mantenido al respecto que aun

cve: BOE-A-2024-20520
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Núm. 244