III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20520)
Resolución de 10 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga a inscribir una escritura de pacto de mejora con entrega de bienes, agrupación, declaración de obra nueva, división horizontal y extinción de condominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127357

el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero,
será inscribible conforme a las normas del apartado 3 del artículo 8 de la Ley. En la
inscripción se hará constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas
plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. d) Las
normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la
construcción”.
Aunque en la sentencia anteriormente citada se hayan declarados nulo, por razones
de jerarquía normativa, el apartado sobre fijación de plazo máximo para el ejercicio del
derecho de vuelo no debe impedir que se tenga en cuenta la reiterada doctrina que la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha mantenido al respecto que aun
cuando la exigencia de tal determinación temporal no figure en el artículo 16.2 del
Reglamento Hipotecario resulta sustancial tanto para una perfecta delimitación del
derecho real que se constituye (artículo 9 de la Ley Hipotecaria) como por la necesidad
de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico de la propiedad
(dada su significación económico-política y su trascendencia “erga omnes”), entre ellas,
la exclusión de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible vid. artículos 400, 513, 515, 546, 781, 785, 1608 y 1655 del Código Civil- si no
responden a una justa causa que justifiquen esa perpetuidad (Así resulta de diversas
resoluciones como las de 6 de noviembre de 1996, 29 de abril de 1999, 26 de
septiembre de 2000, 18 de noviembre de 2002, 15 de septiembre de 2009 o más
recientemente la de 26 de julio de 2023).
Por otra parte, el derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. Por
tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su
reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él, según la reiterada doctrina de la
Dirección General.
3. Es necesario aportar licencia de segregación respecto de las dos parcelas
señaladas como parcelas P2 y P3. Siguiendo la doctrina de la DGSJyFP establecida en
resoluciones como la de 25 de abril de 2018 o 20 de julio de 2020, en casos como el
presente, en los que se constituye una finca en régimen de propiedad horizontal y
resultan dos parcelas completamente independientes, es fundamental analizar si la
“configuración jurídica adoptada supone constituir realmente dos entidades con
autonomía tal que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y
absolutamente independientes entre sí”, ya que bajo la apariencia formal de dicho
régimen se pueden esconder “auténticas segregaciones o divisiones de terreno,
proscritas por la ley”, y ello con independencia de la denominación y estipulaciones
utilizadas por las partes (en este sentido Resolución de 25 de abril de 2018 de la
Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y Sentencia de la Sala Tercera del
Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013). La Dirección General señalo que si la “división
horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material
de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a
pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna
licencia urbanística” Así, en este caso sería necesario aportar la licencia de segregación
correspondiente, exigida en el caso de parcelaciones y divisiones de terrenos, como
determinan los artículos 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, 78 del
Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y 150.6 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del
suelo de Galicia
Además, en este caso, los elementos números cuatro y cinco de la división horizontal
son dos parcelas totalmente independientes de los demás elementos de la propiedad
horizontal. Por otra parte, se aporta la representación gráfica de las mismas, exigencia
establecida en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria para las fincas segregadas.
4. Los estatutos de la división horizontal son incongruentes con la configuración de
los distintos elementos privativos.
Según el apartado primero, son elementos comunes del edificio todos aquellos que
determina la ley, entre ellos, a efectos aclaratorios; el solar sobre el que se ubica el

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