BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 244

Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127356

II
Presentada el día 29 de febrero de 2024 la mencionada escritura en el Registro de la
Propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Hechos
Se presenta en el Registro, con los datos antes reseñados, escritura de pacto de
mejora con entrega de bienes, agrupación, declaración de obra nueva, división horizontal
y extinción de condominio en la que Doña N. R. P. mejora a su hija A. M. L. R. en una
finca no inscrita, las agrupa con la finca 6989 de Puebla de Brollón, declara una oba
nueva, dividen horizontalmente y extinguen condominio atribuyendo a Doña N. los
elementos uno, dos, tres y cinco de la división horizontal y a Doña A. M. el elemento
número 4.
La propiedad horizontal está compuesta de los siguientes elementos: elemento
número uno, vivienda sita en la planta baja de la edificación principal y que tiene como
anejo una zona ajardinada; elemento número dos, vivienda en la planta primera de la
edificación principal y que tiene como anejo un local en la planta bajocubierta; elemento
tres, derecho de vuelo sobre una edificación de uso común (cobertizo para almacén);
elemento número cuatro, parcela de la superficie de treinta y cinco [sic] áreas y treinta y
cinco centiáreas identificada como parcela P2; y elemento número cinco, parcela de la
superficie de treinta y cinco [sic] áreas y treinta y cinco centiáreas identificada como
parcela P3. Se incorpora informe de validación gráfica catastral de las dos parcelas
(elementos cuatro y cinco).
El documento despachado no puede despacharse por adolecer de los siguientes
defectos:
1. Las parcelas independientes y el derecho de vuelo descritos en los apartados 3,
4 y 5 no pueden ser elementos privativos en la propiedad horizontal.
2. El derecho de vuelo no reúne los elementos esenciales configuradores del
mismo y no puede pertenecer al propietario del suelo.
3. Es necesario aportar licencia de segregación respecto de las dos parcelas
señaladas como parcelas P2 y P3.
4. Los estatutos de la división horizontal son incongruentes con la configuración de
los distintos elementos privativos.

1. Las parcelas independientes y el derecho de vuelo descritos en los apartados 3,
4 y 5 no pueden ser elementos privativos en la propiedad horizontal porque no son
susceptibles de aprovechamiento independiente ni cumplen los requisitos establecidos
en los artículos 396 del Código Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal para ser
objeto de propiedad separada. Por otra parte, respecto del derecho vuelo este derecho
no puede abrir folio propio en el Registro mediante el recurso de atribuirle número y
cuota actuales, independientes de los que le correspondan en él una vez construido.
Además, en el caso de que el derecho de vuelo no llegase a ejercitarse, este derecho se
extinguiría quedando vacante una cuota de la propiedad horizontal.
2. El derecho de vuelo no reúne los elementos esenciales configuradores del
mismo y no puede pertenecer al propietario del suelo.
El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio,
por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar
construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo
construido. Se regula en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, que tras la reforma
de 4 de septiembre de 1998 (y la anulación de los apartados “b)” y “c” por la Sentencia
del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), dispone: “El derecho de elevar una o
más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo
suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve

cve: BOE-A-2024-20520
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