BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127371

la inscripción se hará constar: a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas
plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. d) Las
normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la
construcción».
Además, como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas
en los «Vistos», en especial las de 26 de julio y 29 de agosto de 2023), es necesario
establecer un plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo, pues, si bien el plazo no
es una exigencia del artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, resulta sustancial tanto
para una perfecta delimitación del derecho real que se constituye (cfr. artículo 9 de la Ley
Hipotecaria) como por la necesidad de observar y respetar las normas estructurales del
estatuto jurídico de los bienes.
9. El derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario,
se trataría de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede
nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o
parte de él, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones en los
«Vistos»).
En una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de
las limitaciones urbanísticas. En la segunda fase, el titular adquiere la propiedad de lo
construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.
Si el edificio no estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, deberá
constituirse. Si lo estaba, se fijarán las nuevas cuotas por unanimidad al ser una
modificación del título constitutivo, aunque este Centro Directivo ha permitido la cláusula
estatutaria por la que el propietario, antes de la enajenación de los diferentes pisos o
locales, se reservase el derecho a elevar plantas en un tiempo determinado, expresando
que las cuotas serían proporcionales a su extensión y fijadas por el titular del derecho en
su día, pudiendo alterar las de las demás.
Todo ello es consecuencia inmediata de que, a diferencia de la construcción que se
lleve a cabo sobre fincas de propiedad completamente separada, que accederán al
dominio de conformidad con las reglas generales de la accesión del Código Civil (cfr.
artículo 353), en el caso del régimen de propiedad horizontal la especialidad de su
regulación excepciona la aplicación del principio de accesión, según se desprende del
artículo 396 del mismo Código, que incluye entre «los elementos comunes del edificio,
que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute», el vuelo y las cubiertas.
10. Asimismo, del ya transcrito artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, resultan
los requisitos para que el derecho de vuelo quede plena y perfectamente configurado.
Como declaró la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en la Sentencia
número 389/2009, de 27 de mayo, «lo esencial de este derecho radica en los requisitos
que impone su especial naturaleza para que produzca el efecto jurídico real pues una
cosa es que la voluntad del Promotor o propietario único sirva para organizar el régimen
jurídico propio de un inmueble sujeto al régimen de la Propiedad Horizontal, y otra
distinta la creación de un derecho real de características propias, como es el que resulta
de la reserva, que trasciende a quienes, con la compra posterior, van a ser a ser sus
nuevos propietarios. La naturaleza misma del derecho, limitativo del dominio, consistente
en la facultad de levantar nuevas construcciones en el edificio, excluye que pueda
configurarse con absoluta generalidad. La actuación unilateral del Promotor o del
propietario único o los pactos acerca del modo de construir, duración y demás requisitos
que impone el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario forman el contenido real del
derecho, por lo que tienen eficacia frente a terceros, que deben tener conocimiento de la
exacta determinación de su naturaleza y extensión que, por otra parte, se inscribe en el
Registro de la Propiedad, cumplidos los requisitos dimanantes de los principios de
especialidad, cuya eficacia resulta determinante en todo el ámbito de los derechos
reales. Y es evidente que la incorporación de la reserva al Título y su posterior
inscripción no han conformado de manera adecuada un derecho que no ha llegado en
términos tales de poder identificar hasta que extremo se extiende en lo que hace al
número de construcciones y al tiempo de su ejercicio, lo que no solo ha impedido a los

cve: BOE-A-2024-20520
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Núm. 244