BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127372

futuros adquirentes tomar conocimiento preciso de las condiciones en que se va a llevar
a cabo la obra y disponer en su vista lo que a su derecho pudiera convenir en orden a la
adquisición de la casa, sino que ha dejado a la comunidad en una situación de absoluta
provisionalidad en cuanto a la futura configuración del inmueble, o en aspectos tan
sustanciales para quienes la integran como son las cuotas de participación, el
mantenimiento de los servicios o el ejercicio de sus derechos dominicales; todo lo cual la
hace incompatible con el régimen jurídico de la propiedad horizontal».
En consecuencia, para la constitución del derecho de vuelo, ha de determinarse el
número de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de nuevos elementos, y demás requisitos
exigidos como se ha mencionado, y ninguno de estos se determina en la escritura cuya
inscripción se pretende.
Lo que ocurre en el caso debatido, dadas sus peculiaridades es que tras esa
aparente falta de determinación lo que subyace no es un derecho real de los
configurados en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, imperfectamente definido,
sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y con carácter perpetuo) de
una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de
materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada
momento el planeamiento urbanístico, esto es, la de adquirir los nuevos usos o
intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo
sucesivo con arreglo a la normativa urbanística (vid artículos 5, 8, 23, 26 y 31 de la Ley
de Suelo); se trataría, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que
en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y que se prevé
trasmitir (algo así como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las
futuras accesiones naturales en los casos de los artículos 368 y sentencias del Código
Civil) lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real (ni, por
tanto, ser susceptible de inscripción, conforme a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria)
pese a la libertad de creación de tales derechos reales que rige en nuestro ordenamiento
jurídico (vid artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), pues se
conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes (dada
su significación económico política y su trascendencia «erga omnes») que excluyen la
constitución derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (vid
artículos 513, 526, 546, 1608 y 1655 del Código Civil), si no responden a una justa causa
que justifique esa perpetuidad.
11. Como último defecto, entiende la registradora que existe incongruencia de los
estatutos de la división horizontal específicamente en dos puntos. Por un lado, se
configura como elemento común «el solar sobre el que se ubica el edificio y la parte del
solar que rodea el edificio», cuando parte del mismo ha sido configurado como elemento
independiente, y, por otro, se faculta a los propietarios para desvincular las
«edificaciones destinadas a almacén anejas privativas a su vivienda», siendo así que no
hay ninguna vivienda que tenga como anejo un almacén.
Aunque en la redacción de las normas que integran los estatutos de la propiedad
horizontal es deseable la mayor claridad y precisión posible, en la medida en que
aquéllas, una vez inscritas, tienen alcance real y resultan oponibles frente a terceros (cfr.
artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal), no puede mantenerse el defecto
invocado por la registradora.
Las normas 1 y 2, transcritas en el apartado «Hechos», se refieren únicamente a las
viviendas. Por ello, cuando la regla número 1 califica como elemento común «el solar
sobre el que se ubica el edificio y la parte de solar que rodea al edificio», se está
refiriendo a la parte de parcela en el que se ubica la calificada en la escritura como
«edificación principal», que da lugar a los elementos independientes uno y dos de la
división horizontal, quedando excluidas aquellas que han sido configuradas como
elementos independientes.
Asimismo, si se tiene en cuenta que el elemento privativo número uno de la división
horizontal, tiene atribuido como anejo una zona ajardinada, y el elemento número dos
tiene atribuido como anejo «el local sin distribuir sito en la planta bajocubierta de la

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