BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127370

Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se
encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una
copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o
servicios».
La solución elegida no debe desconocer las características físicas de la situación
contemplada (cfr. Resoluciones de 26 de junio de 1987, 3 de abril de 1989 y 21 de
noviembre de 2002). Desde este punto de vista, resulta evidente que las dos parcelas P2
y P3, tal como están descritas en la escritura, no son susceptibles de aprovechamiento
independiente ni cumplen los requisitos que los artículos 396 del Código Civil y 3 de la
Ley sobre propiedad horizontal exigen para ser objeto de propiedad separada puesto
que, como declaró esta Dirección General en Resolución de 21 de noviembre de 2002,
«se limita a determinar un espacio dentro del suelo común, que se califica de privativo
sin atribuirle función ni finalidad ni interés alguno protegido y con total incongruencia
respecto del título de adquisición de la propiedad privativa que se alega».
Sin embargo, sí concurren las notas definitorias del complejo inmobiliario conforme a
lo previsto por el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal y la doctrina
anteriormente expuesta. Al respecto, conviene tener presente que un complejo
inmobiliario es un conjunto de inmuebles, y, éstos a su vez, pueden ser tanto
edificaciones, como partes de edificaciones susceptibles de uso independiente, como
porciones de suelo, subsuelo o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza
inmobiliaria. De este modo, la regulación vigente admite expresamente se pueda
constituir un complejo inmobiliario en el que los elementos privativos sean, no sólo ni
necesariamente edificaciones, sino también «parcelas independientes entre sí cuyo
destino principal sea la vivienda o locales».
Puede afirmarse que, en el presente caso, se configuran dos parcelas de suelo como
verdaderos elementos privativos, exclusivos y excluyentes, que implican de facto un
fraccionamiento jurídico y funcional de la finca matriz. En definitiva, se crean nuevos
espacios del suelo objeto de propiedad separada y se dota a los elementos
independientes de tal autonomía que ha de entenderse que, no obstante la
denominación y configuración jurídica empleadas por las partes (división horizontal
tumbada), nos encontramos, al menos a los efectos de la aplicación de la legislación
urbanística, ante una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento
que es una de las notas características de los conjuntos inmobiliarios privados, por lo
que está justificada la exigencia de licencia como instrumento de control de la legalidad
urbanística por parte de la Administración.
8. Por lo que se refiere a la objeción que opone la registradora porque, a su juicio,
no está plenamente configurado el derecho de vuelo y éste no puede pertenecer al
propietario del suelo, el defecto debe confirmarse.
El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio,
por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar
construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo
construido.
Debe tenerse en cuenta que el derecho de vuelo es un derecho de carácter siempre
urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al
contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie. En el derecho de vuelo, la nueva
planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el
dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento
común.
Tiene su regulación en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, que tras la
reforma de 4 de septiembre de 1998 (y la anulación de los apartados «b)» y «c» por la
Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001), dispone: «El derecho de
elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo,
haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se
reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un
tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado 3 del artículo 8 de la Ley. En

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Núm. 244