BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127369

complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, al disponer: «Para
inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito, se
aplicarán las siguientes reglas: a) No podrán constituirse como elementos susceptibles
de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la
declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite
mayor número (…)».
El precepto es claro al exigir para inscribir los títulos de división que no pueden
constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los
que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite
mediante nueva licencia. Si la constitución de la propiedad horizontal es posterior a la
declaración de obra nueva inscrita, el registrador habrá de tener en cuenta si en la
inscripción de obra nueva aparecen un número determinado de viviendas, y en este caso
existirá ese límite respecto a la propiedad horizontal (sin perjuicio de la aplicación de las
normas sobre prescripción de las acciones derivadas de las infracciones urbanísticas y
de las relativas a la restauración de la legalidad urbanística infringida, cuando resulten
aplicables).
Cuestión distinta es que la propia legislación urbanística aplicable imponga
expresamente la exigencia de licencia para el mismo acto de constitución de un edificio
en propiedad horizontal –cfr. artículo 187.1.k) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de
agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña–,
mas no es lo que ocurre en el caso de la legislación gallega.
En definitiva, reiterando el criterio seguido en la Resolución de 3 de junio de 2019,
como regla general:
a) no se precisará la aportación de licencia para la propiedad horizontal cuando la
misma se ajuste a la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones
(cfr. Resolución de 13 de julio de 2015).
b) tampoco se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la
misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten
en la previa declaración de la obra nueva.
c) este Centro Directivo ha sostenido la aplicación analógica, aunque con matices,
del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo a aquellos supuestos en que ya
no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que
impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción
correspondientes.
De acuerdo con el cuadro normativo expuesto: en los supuestos de división o
segregación de fincas (con el concepto legal visto), de acuerdo con el artículo 26.1 del
texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la exigencia de licencia o
autorización administrativa vendrá determinada por la ley aplicable; tratándose de
complejos inmobiliarios del artículo 26.6 del citado texto refundido, así como en los
supuestos regulados en el artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, la exigencia
de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado, como se
deduce de la disposición final decimonovena de la Ley 8/2013 y la disposición final
segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015.
7. En el caso particular de este expediente, en consideración de las anteriores
circunstancias, puede concluirse que concurren las notas definitorias de los
fraccionamientos de suelo que se realizan bajo la cobertura jurídica del régimen de los
complejos inmobiliarios, y, en particular, de los contemplados en el artículo 24 de la Ley
sobre propiedad horizontal.
El artículo 24 establece que «el régimen especial de propiedad establecido en el
artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que
reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o
parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. b)

cve: BOE-A-2024-20520
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Núm. 244