BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127367

como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas
a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta,
determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia
en sede registral –cfr. Resolución de 15 de julio de 2021–.
El artículo 142.2 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, dispone
que están sujetos a licencia urbanística, entre otros, los siguientes actos: «f) Las
parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de terrenos en cualquier clase de
suelo, cuando no formasen parte de un proyecto de reparcelación».
El artículo 150, apartado 6, de la misma ley añade que toda parcelación urbanística,
segregación o división de terrenos quedará sujeta a licencia municipal, salvo que el
ayuntamiento declarase su innecesariedad y según el apartado 7 del mismo artículo 150
los notarios y registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir,
respectivamente, escrituras de división de terrenos resolución administrativa en que se
acredite el otorgamiento de la licencia municipal o declaración de su innecesariedad.
De los preceptos citados puede deducirse sin dificultad que, en general, la preceptiva
licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción, para los actos de
parcelación, división o segregación o aquellos que puedan considerarse legalmente
equiparados que pretendan acceder al Registro de la Propiedad.
5. Como ha afirmado en otras ocasiones este Centro Directivo –vid. Resoluciones
citadas en los «Vistos»–, la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un
acto de parcelación que suponga la división de terrenos en dos o más lotes a fin de su
edificación (cfr. artículo 148 de la Ley del suelo de Galicia), ni tampoco de segregación u
otros actos de división de terrenos a que se refiere el artículo 142.2.f) de la misma ley,
pues el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los
elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica
y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o
fraccionamiento físico del terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se
produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con
prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Sin embargo, en línea con las resoluciones judiciales citadas, si la división horizontal
se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca
hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las
estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia
urbanística, al amparo en este caso del artículo 142.2.f) de la Ley del suelo de Galicia,
de acuerdo con el cual, están sujetos a licencia municipal «las parcelaciones,

cve: BOE-A-2024-20520
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Núm. 244