BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127366

suelo y el vuelo es privativo), y sólo tienen en común los elementos accesorios (viales,
instalaciones, servicios, etc.), vinculados “ob rem”; y la Propiedad Horizontal Tumbada
propiamente dicha, que sí que tiene la naturaleza y es una verdadera propiedad
horizontal (aunque tumbada, pues los planos de división de las fincas son verticales, y no
horizontales), porque todas las fincas mantienen en común el suelo, vuelo y la unidad de
la finca.
Por tanto, mientras en los complejos inmobiliarios se produce la formación de fincas,
que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto
de propiedad totalmente separada, a las que se vincula en comunidad ob rem otros
elementos, en la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el
momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca -o derecho de vuelo- que le sirve
de soporte, no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho
privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es
común en su totalidad.
Como razona la resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado,
de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13 enero 2004), “...bajo el calificativo de ‘tumbada’
que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a
ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y
físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien
auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se
adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la distribución de los elementos que la
integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo
plano horizontal (...) Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea
tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca -o derecho de
vuelo- que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay
división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación
pues no hay alteración de forma -la que se produzca será fruto de la edificación
necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones
urbanísticas cometidas-, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo
de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el
caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción,
no altera esa unidad”.»
Sin embargo, se reconoce en la sentencia transcrita que «ciertamente, la propiedad
horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la
apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder auténticas
segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo
relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo
permanece común».
Parecidos términos se expresan en la sentencia número 166/2016, de 18 marzo, de
la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, con cita de la anterior
sentencia, después de afirmar que, en principio, en la propiedad horizontal propiamente
dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la
finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento
jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo
sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad.
4. El artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, impone a
notarios y registradores, en la autorización e inscripción de escrituras de segregación o
división de fincas, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o
autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación
conforme a la legislación que le sea aplicable.
Es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha de
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así

cve: BOE-A-2024-20520
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Núm. 244