BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 9 de octubre de 2024

Sec. III. Pág. 127365

horizontal tumbada, y c) que no hay tal incongruencia en los estatutos puesto que, por un
lado, será común únicamente la parte de solar que no haya sido configurada como
privativa en el título, y, por otro, la vivienda sita en la planta primera si tiene como anejo
un local sin distribuir, empleándose el término «almacén» como sinónimo de «local».
2. Respecto del primer defecto, debe diferenciarse entre lo relativo al derecho de
vuelo y lo referente a las parcelas denominadas P2 y P3.
En relación con la posibilidad de configurar un derecho de vuelo como elemento
independiente de una propiedad horizontal, el defecto debe confirmarse.
Establece el artículo 396 del Código Civil que «Los diferentes pisos o locales de un
edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de
propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y
disfrute, tales como (…)».
Por otra parte, en el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal, se dispone:
«En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil
corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos
arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos
dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos
que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del
espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes
elementos, pertenencias y servicios comunes (…).»
Por tanto, únicamente pisos, locales o espacios de un edificio suficientemente
delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente pueden constituir
elementos privativos de una división horizontal, y es indudable que un derecho real,
como el derecho, de vuelo en ningún caso cumple con dichas exigencias, aunque se
constituya sobre elemento común.
3. El análisis de la posibilidad de configurar las parcelas P2 y P3 como elementos
privativos ha de realizarse junto con el tercer defecto expresado por la registradora,
relativo a la necesidad de obtener licencia para segregar estas dos fincas, por estar
ambas cuestiones estrechamente vinculadas.
En el sistema de propiedad horizontal que reguló el artículo 396 del Código Civil y
reformó y desarrolló la Ley sobre propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, con sus
posteriores modificaciones, en tanto supone la concurrencia de elementos comunes, por
un lado, y elementos privativos por otro, pronto se vio la posibilidad, y, en muchos casos,
la conveniencia de ser aplicado a supuestos en que la división o delimitación entre unos
y otros elementos privativos no se realizaba por planos horizontales, sino verticales.
Surgió así el concepto de la llamada «propiedad horizontal tumbada», para expresar que
la separación entre los elementos privativos se da, no por planos paralelos al suelo, sino
perpendiculares a él.
La figura de la propiedad horizontal «tumbada» ha sido objeto de análisis en
numerosas ocasiones por este Centro Directivo.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de diciembre de 2012
afirma lo siguiente:
«La propiedad horizontal tumbada suele englobar dos supuestos distintos: los
Complejos Inmobiliarios Privados, que no tienen la naturaleza de propiedad horizontal
propiamente dicha, aunque sí les es de aplicación el régimen de la Ley de Propiedad
Horizontal ( artículo 24 de la LPH ): están integrados por parcelas independientes (el

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