BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 24 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 94981

Tratándose de bienes inmuebles, la descripción incluirá la referencia catastral que les
corresponda, así como la certificación catastral descriptiva y gráfica, en los términos
establecidos en la normativa catastral”.
Mantener una descripción obsoleta o desactualizada no es el principio que inspira la
reforma operada en la Ley 13/2015, de reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del
Catastro Inmobiliario.
El hecho de que se trate de la inmatriculación de solo una cuota parte de la finca que
permita la no aplicación de los requisitos exigidos por el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria se planteó en el caso resuelto por la Dirección General en Resolución de 4
de octubre de 2023, donde también se pretende diferenciar entre la inmatriculación del
pleno dominio de una finca o de una cuota indivisa. No obstante, la Dirección General no
hace distinción alguna al aplicar el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y pasa
directamente a examinar si se dan o no los requisitos exigidos en dicho precepto. Por lo
tanto, no existe la pretendida diferencia entre los dos supuestos, como alega el
recurrente. Los requisitos son los mismos.
En definitiva, el único defecto que se señala y se recurre es la falta de descripción de
la finca en términos totalmente coincidentes con la que contiene la certificación catastral
descriptiva y gráfica, y esa descripción actualizada es lo que se exige como presupuesto
básico para la inmatriculación de una finca según la legislación vigente.
El que ya consten inscritas 5/6 partes indivisas de la finca no exime de la necesidad
de que la inmatriculación de la 1/6 parte restante no cumpla las exigencias que hoy
impone la normativa hoy vigente y que no exigía la vigente cuando se produjo la
inmatriculación anterior (12 de diciembre de 1995).
Si la descripción de la finca es un requisito esencial en todo documento, para los
supuestos inmatriculadores hay que añadir mayor rigor por los efectos que van a
derivarse y por las mayores precauciones que deben observarse. Así, la necesidad de
posterior publicación de edictos que den a conocer a terceros el hecho de haberse
producido tal inmatriculación de fincas, la obligación de notificación de inmatriculación de
la finca a los colindantes registrales y catastrales que impone la Ley Hipotecaria tras la
reforma de 2015, o las notificaciones necesarias en caso de que la finca linde con
Administraciones Públicas, obligaciones que difícilmente pueden cumplirse de forma
adecuada si falta la descripción actualizada en el documento que se pretende inscribir.
El principio de autonomía de la voluntad en materia descriptiva es limitado.
Como señala la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y fe
pública de 29 de noviembre de 2023, “el título debe contener una serie de declaraciones
sobre la descripción de la finca, como la referencia catastral, acreditada a través de la
certificación catastral que se incorpora al título, que acredita entre otras circunstancias, la
representación gráfica de la parcela a través del archivo GML contenido en el anexo.
Respecto de ella, el otorgante debe hacer una serie de declaraciones a pregunta del
notario sobre su coincidencia o no con la realidad del inmueble. Si coincide, se describirá
el inmueble en términos coincidentes con los de la certificación catastral, lo que implicará
una rogación tácita de rectificación de la descripción… Si no coincide, se procederá a
subsanar las discrepancias conforme al procedimiento previsto en el artículo 18.3, que
no puede producir ninguna repercusión registral… Y si se declara que no puede afirmar
tal circunstancia, se mantendrá la descripción del título anterior o la que figure en el
Registro, sin que ello pueda excluir la calificación registral…”.
En el presente caso, los otorgantes manifiestan que “no pueden pronunciarse con
certeza acerca de la concordancia o discrepancia de la descripción contenida en la
certificación catastral incorporada con la realidad física de la finca”.
Esa manifestación, y la falta de descripción actualizada de la finca implica a juicio del
registrador que no se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 205 de la Ley
Hipotecaria para la inmatriculación de la sexta parte de la finca no inscrita, pues con la
descripción que resulta del título no es posible inscribir la correcta descripción de la finca,
sea cual sea, la que indique el otorgante, ni la representación gráfica georreferenciada

cve: BOE-A-2024-15321
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Núm. 178