BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 24 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 94980

las fincas en los títulos inscribibles, en un sistema registral de folio real, es por tanto
elemento esencial tanto de identificación de las fincas como de permanente actualización
de tal descripción”. Así se expresa la Dirección general de los registros y del Notariado
en su Resolución de 16 de enero de 2010.
Como cuestión previa hemos de indicar que se pretende la inmatriculación de una
cuota indivisa de una finca, estando ya inscritas las cinco sextas partes restantes de la
misma con fecha 12 de diciembre de 1995, fecha en la que ni siquiera era preceptiva la
incorporación de referencia catastral y mucho menos coincidencia en la descripción de la
finca.
No obstante, como ya ha reiterado esta Dirección General, para la calificación del
documento debe atenderse a la fecha de presentación de la documentación calificada y
por ello es de aplicación la vigente redacción de la Ley Hipotecaria. A estos efectos, la
disposición transitoria única de la ley antes mencionada, señaló lo siguiente: “Todos los
procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, así como los derivados
de los supuestos de doble inmatriculación que se encuentren iniciados a la fecha de
entrada en vigor de la presente Ley, continuarán tramitándose hasta su resolución
definitiva conforme a la normativa anterior. A efectos de la inmatriculación a obtener por
el procedimiento recogido en el artículo 205 o en el artículo 206, solo se tendrá dicho
procedimiento por iniciado si a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley estuviese
presentado el título público inmatriculador en el Registro de la propiedad”. El criterio
decisorio es, por ello, el de la fecha de la presentación del título en el Registro.
Por ello, considera quien suscribe que no es posible practicar la inmatriculación
pretendida de una finca o una cuota indivisa de la misma manteniendo la descripción que
resulta ya en el Registro de la Propiedad cuando esta no reúne uno de los requisitos
esenciales en la legislación vigente, cual es la identidad de la descripción de la finca
contenida en el título con la certificación catastral descriptiva y gráfica.
El artículo 205 de la Ley hipotecaria es claro cuando señala que “Serán inscribibles,
sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos
derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas
que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo
caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
Y este es el único requisito que, a juicio del registrador, no se cumple en el título
presentado. La descripción contenida en la escritura es la misma que la que obra en los
títulos previos y es la misma que la que consta en el Registro. Pero dicha descripción no
es coincidente con la actual Certificación catastral, coincidencia en las descripciones que
es exigida en todo supuesto inmatriculador, con independencia de la clase de título
presentado y de su fecha.
La inmatriculación es un supuesto de georreferenciación obligatoria, ex artículo 9 de
la Ley Hipotecaria: “La inscripción contendrá las circunstancias siguientes: …b) Siempre
que se inmatricule una finca, …la representación gráfica georreferenciada de la finca que
complete su descripción literaria…”.
La descripción de las fincas es un requisito imprescindible y elemental de a Escritura
pública. Así lo dispone el Reglamento notarial en su artículo 170 cuando establece que:
“En los documentos sujetos a registro, el notario hará la descripción de los bienes que
constituyan su objeto expresando con la mayor exactitud posible aquellas circunstancias
que sean imprescindibles para realizar la inscripción.
A requerimiento de los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá
añadirse cualesquiera otras circunstancias descriptivas no exigidas por la legislación
registral, que faciliten una mejor determinación del objeto del negocio jurídico
formalizado.

cve: BOE-A-2024-15321
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Núm. 178