BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 24 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 94991

hipoteca, pero practicada después de haberse expedido la preceptiva certificación de
dominio y cargas. Por tanto, el acreedor favorecido por la citada anotación preventiva
estaba advertido por la nota marginal extendida en cumplimiento de lo establecido en el
artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de la existencia del procedimiento de
ejecución hipotecaria, siendo de su exclusiva responsabilidad comparecer en dicho
procedimiento en defensa de sus derechos, entre los que se encuentra el solicitar el
depósito a su favor de la parte del predio de adjudicación que exceda del límite de la
cifra de responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos. Debe, por tanto,
revocarse el defecto tal y como ha sido planteado en la nota de calificación impugnada.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación de la registradora.”
V. Pues bien, traído esto a colación en el presente procedimiento, del análisis de la
nota simple registral que tenemos en nuestro poder, y que consta en autos del
procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se nos ha adjudicado la finca, tan sólo
consta inscrita posteriormente una hipoteca que originariamente era a favor de Caja de
Ahorros de Galicia, y que posteriormente fue cedida y transmitida a la entidad mercantil
Prosil Acquisition SA.
Pero si bien la hipoteca fue inscrita con fecha 4 de septiembre de 2009, y la
anotación de expedición de cargas es de fecha muy posterior, concretamente de 25 de
abril de 2018, lo cierto es que la transmisión por la que el actual titular registral, lo es de
la carga hipotecaria inscrita, la transmisión decíamos, fue inscrita con fecha 11 de febrero
de 2019, incluso fue escriturada con fecha 30 de octubre de 2018, es decir, siempre con
posterioridad.
VI. Es decir, siguiendo la línea argumental de la doctrina de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Registral, practicada la inscripción de la cesión y transmisión de
la hipoteca al actual titular de la misma, con fecha posterior a la expedición de la
certificación de cargas anotada, el acreedor favorecido de esa segunda carga hipotecaria
estaba plenamente advertido por la nota marginal extendida, por lo que es de su
exclusiva responsabilidad comparecer en el procedimiento judicial reflejado en la
anotación marginal, en defensa de sus derechos, entre los que está el pedir el sobrante
a su favor que a su juicio se origine, por exceder la cifra recaudada del límite de la
responsabilidad hipotecaria cubierta.
VII. Por tanto, aunque en este caso existe una diferencia respecto a la Resolución
aportada, en cuanto a que la carga posterior, segunda hipoteca, se inscribió
originariamente con fecha anterior a la expedición de la certificación de cargas del
procedimiento ejecutivo, lo cierto es que aquella hipoteca fue transmitida a un tercero,
que sí que era conocedor, o podía y debió serlo, de la existencia de ese procedimiento
ejecutivo en marcha, por ser la transmisión de la hipoteca firmada e inscrita con
posterioridad, ahora sí, a la emisión de la certificación de cargas.
Motivo por el que la fundamentación para no tener por necesario en este caso el
cumplimiento del límite de la responsabilidad hipotecaria como requisito para la
inscripción de nuestro derecho de adjudicación, entendemos respetuosamente, que es
exactamente la misma que la de aquella resolución que fundamenta la doctrina de la
Dirección General.
VIII. Dicho todo lo cual, entendemos que la adjudicación realizada es del todo
correcta, en tanto en cuanto los actuales titulares de la carga hipotecaria posterior,
acreedores posteriores en definitiva, han podido comparecer en el proceso en todo
momento, y han podido en su caso recurrir el Decreto de Adjudicación solicitando les sea
entregado el sobrante producido, pero queda claro que no lo han hecho desde el
momento en que el Decreto de Adjudicación ha sido testimoniado conforme al
ordenamiento jurídico vigente, una vez ha resultado firme y sin recurso alguno por tanto.

cve: BOE-A-2024-15322
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Núm. 178