BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 24 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 94943

declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es,
precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
Y, finalmente, en lo que se refiere al principio de fe pública registral, respecto de la
posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la
georreferenciación de la finca, como recordó la Resolución de 5 de mayo de 2022, es
cierto que conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, «“el tercero que de buena fe
adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito
su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en el mismo Registro”. Pero la aplicación de la protección máxima del
llamado principio de fe pública registral, enunciado en el citado artículo 34, sobre el
mantenimiento en la adquisición del dominio de una determinada finca con una concreta
georreferenciación previamente inscrita, se ciñe y limita a los posibles conflictos entre
titulares de dominio privado, y en cambio, como regla general, no opera, o lo hace de
modo matizado para proteger al titular registral inscrito conforme al artículo 34 frente a
las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio
público, dado que éste se rige por el principio constitucional inalienabilidad e
imprescriptibilidad proclamado en el artículo 132 de nuestra Carta Magna».
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al
presente caso, nos encontramos con que la pretensión de georreferenciación es la que
se aprecia en el geoportal registral, accesible en geoportal.registradores.org, como se ve
a continuación: (…)
Dicha georreferenciación catastral pretendida para la finca 2.903 del promotor ha
motivado la oposición expresa del titular de una finca registral colindante, (finca 6.292), el
cual acompaña para fundamentar su oposición «informe técnico descriptivo y gráfico
suscrito por el Arquitecto don J. M. J. J., colegiado número (…) del Colegio de
Arquitectos de Sevilla que recoje [sic] la descripción, superficie, antigüedad, y
coordenadas de los vértices georreferenciadas de la finca de su propiedad, sita en la
calle (…), de Mairena del Alcor, fotografías de las indicadas fincas, así como Informe de
Validación Gráfica Alternativo con resultado de validación positivo de fecha nueve de
febrero de dos mil veinticuatro, del que resultan las coordenadas georreferenciadas que
le corresponderían a la finca de su propiedad, sita en calle (…), así como las que
corresponderían como colindante afectado a la finca sita en calle (…)».
De sus alegaciones gráficas resulta que la finca del opositor, que es la situada al
noroeste, tendría en realidad una porción por el sur que actualmente estaría
indebidamente atribuida a la parcela catastral del sur-oeste, que es del promotor, y que
por tanto, georreferenciar la finca del promotor conforme a Catastro invadiría su propia
finca e impediría al opositor georreferenciar correctamente su propia finca. Todo ello
como se aprecia en la siguiente imagen: (…)
Por su parte, el promotor, y ahora recurrente, alega que es su propia finca, situada al
sur-oeste, la que ha sufrido físicamente una invasión o usurpación.
5. Por tanto, como se indicó en la Resolución de 19 de enero de 2022, según
doctrina reiterada, por ejemplo, en la de 28 de julio de 2022 «en el presente caso, el
registrador ha calificado las alegaciones del opositor, que han determinado que tenga
dudas en la identidad de la finca, en cuanto que la representación gráfica que trata de
incorporarse al folio (…) presenta (…) posible invasión de fincas colindantes
inmatriculadas, por lo que ha decidido motivadamente que, a su prudente arbitrio, la
georreferenciación y la rectificación de la descripción no pueden acceder al Registro por
la vía del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria (…) Por tanto, de los datos y
documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación

cve: BOE-A-2024-15315
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Núm. 178