BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 24 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 94942

define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la
delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito».
Precisamente por ello, como se dijo en la Resolución de 5 de abril de 2022, cuando
«nos encontramos ante una finca registral que tiene formalmente inscrita una
determinada georreferenciación, ello supone dar cumplimiento al principio de
especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y
contenido del derecho inscrito, pues tal georreferenciación inscrita es la que determina
con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y
demás derechos inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como
se prevé en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca
“está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”, como resulta del
artículo 1 de la Ley Hipotecaria.
Y entre tales efectos jurídicos, y sin pretender aquí ser exhaustivos en modo alguno,
cabe citar los siguientes:
En primer lugar, conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el llamado
principio de prioridad registral, una vez inscrita dicha georreferenciación “no podrá
inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible”. Así lo confirma
también de modo más específico aún el artículo 199 ordenando que “el Registrador
denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en
todo o parte con otra base gráfica inscrita”.
En segundo lugar, conforme al artículo 20, que recoge el llamado principio de tracto
sucesivo “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales” (y entre ellos, la modificación
de la ubicación y delimitación geográfica de su objeto) “(…) deberá constar previamente
inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados los actos referidos” (…)
En tercer lugar, conforme al llamado principio de legitimación registral, el artículo 9 de
la Ley Hipotecaria proclama que “se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el
artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación
geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado incorporada al
folio real”. Y este artículo 38 señala que “a todos los efectos legales se presumirá que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo” y, por ello, con la concreta ubicación y
delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. “De igual modo se
presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene
la posesión de los mismos”, esto es, con la concreta ubicación y delimitación
georreferenciada determinada por el asiento respectivo». Tal presunción opera también
en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a los efectos de la prescripción
adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que
aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe» -la concreta finca
cuya ubicación y delimitación queda definida por su georreferenciación inscrita- «durante
el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa».
Y, prosigue el artículo 38 de la Ley Hipotecaria: «como consecuencia de lo dispuesto
anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de
inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» -ni
contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por
el asiento respectivo- «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida
«precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este
segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio

cve: BOE-A-2024-15315
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Núm. 178