BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 24 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 94934

permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie
como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias de
inferiores como superiores al 10 % de superficie previamente inscrita) y además obtener
la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus
vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199 [de la Ley Hipotecaria], es la
delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y
linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y
con el regulado en el artículo 201.1 [ambos de la Ley Hipotecaria], que a su vez remite al
artículo 203, de la Ley Hipotecaria».
7. Siendo la superficie inscrita de 192 metros cuadrados y la diferencia entre la
superficie que se pretende inscribir y la que figura en el Registro, que es de 54,07 metros
cuadrados, superior al 10 % de la cabida inscrita, el único modo de hacer constar esa
rectificación de superficie es la tramitación de uno de esos dos expedientes del
artículo 199 o del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, que en el presente caso no se han
tramitado, pues no se ha inscrito la georreferenciación, ni se han hecho constar las
coordenadas de georreferenciación que conforman el perímetro de la finca, puesto que
la superficie de la finca viene determinada por la georreferenciación y al no estar inscrita,
no se puede entender inscrita tampoco la superficie, puesto que viene determinada por
la georreferenciación.
8. Como prueba de ello, la finca se inscribe como no coordinada gráficamente con
el Catastro. Además, no se inscribe la referencia catastral de la parcela catastral que se
corresponde con la identidad de la finca 11.599 de Vilanova de Castelló, que tiene por
referencia catastral: 4790349YJ1248H0001DX, con una superficie de 190 metros
cuadrados, frente a los 246,57 metros cuadrados que resultan de la georreferenciación
alternativa incorporada al título de compraventa citado, cuya inscripción se solicitó. Por
ello, no se dan los criterios de identidad del artículo 45 del Real Decreto
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, para declarar la referencia catastral correspondiente, ni tampoco
está la finca coordinada gráficamente con el Catastro. Y no lo está porque no se ha
inscrito su georreferenciación, pues no consta en la inscripción tercera de compraventa
ni el código seguro de verificación identificador de la georreferenciación de la finca, ni las
coordenadas de georreferenciación acreditada que conforman la geometría de la finca,
por lo que no se extiende el principio de legitimación registral sobre la ubicación y
delimitación geográfica de la finca 11.599. Tampoco en el acta de inscripción del derecho
se hace constar la expresión «previa rectificación de la descripción de la finca», lo que
implica que la rectificación de cabida no se ha inscrito, por no inscribirse la
georreferenciación.
9. Y como declaró la Resolución de esta Dirección General de 20 de octubre
de 2020, la eventual perturbación o invasión que una finca pueda sufrir por una obra
efectuada en finca colindante es una situación puramente física que nada tiene que ver
con la situación patológica, puramente registral, de la doble inmatriculación. Será
cuando, en su caso, se pretenda inscribir esa obra nueva en el Registro cuando, a través
de la georreferenciación de la misma, se podrá comprobar si efectivamente se extralimita
e invade la finca colindante. En el presente caso, la rectificación descriptiva resulta de
una modificación de la alineación de la calle, según el informe del Ayuntamiento. Ello
modifica la realidad física de la finca, por lo que, no habiéndose presentado el título
administrativo adecuado para rectificar dicha situación, no se tramitó el expediente del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, siendo conveniente su tramitación al solicitarse la
inscripción de la declaración de obra nueva, cuando el Ayuntamiento acredite con la
correspondiente licencia la legalidad de la parcela urbanística sobre la que se pretende
inscribir la declaración de obra, y pueda presentar también los títulos en virtud de los
cuales procede a la expropiación o recepción de la cesión a viales, que van a integrar la
calle (…)
10. Por ello, la actuación del registrador de proceder a la tramitación del
expediente, cuando se solicite la inscripción de la declaración de obra nueva, no solo es

cve: BOE-A-2024-15314
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Núm. 178