BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 93961

señalaron las Resoluciones de esta Dirección General de 17 de octubre 2014, 21 de
marzo de 2016 o 2 de diciembre de 2020, entre otras, al declarar: «a) La registración de
un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un
erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha
de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se
acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende
constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente
contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la
pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada
finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad
física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y
para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa
superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente. Este
método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término
inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el
registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas
colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones–
pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto
de cabida declarado».
En el presente caso, la georreferenciación aportada por el promotor de expediente
altera la realidad física amparada por el folio registral, en cuanto al lindero norte de la
finca objeto del expediente, al incluir en la superficie de la finca objeto del expediente
una franja de terreno al norte el camino delimitador, que está incluida en la finca registral
que se corresponde con la parcela 455, sin cumplir con los requisitos legales para ello,
siendo aplicable la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 5 de
diciembre de 2023, en cuanto que entiende que la oposición del colindante evidencia una
situación de controversia sobre la titularidad sobre la franja discutida. Y como ha
declarado la Resolución de esta Dirección General de 11 de abril de 2024, no compete a
la Dirección General, en vía de recurso, decidir cuál deba ser la georreferenciación
correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada por el promotor, o soluciones
transaccionales entre colindantes.
16. Respecto de la inscripción de la obra nueva, el artículo 202 de la Ley
Hipotecaria exige que se acrediten las coordenadas de la superficie ocupada por la
edificación. Como declaró la Resolución de esta Dirección General de 31 de julio
de 2018, las razones por las cuales el artículo 202 exige la georreferenciación de las
coordenadas de la superficie ocupada por la edificación son, entre otras, permitir que el
registrador pueda apreciar si la edificación o instalación se encuentra plenamente
incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación
y en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de
dominio público, o por servidumbres públicas. En el presente caso, las coordenadas de
la superficie de la finca ocupada por la edificación se identifican y acreditan con el
informe catastral de ubicación de construcciones. Y como ha declarado la Resolución de
esta Dirección General de 29 de marzo de 2023, lo que ha de apreciar el registrador es
que la superficie georreferenciada de la obra se ubica íntegramente dentro de la finca
sobre la cual se declara la construcción.
17. Para ello, como han declarado las Resoluciones de 4 de enero y 23 de abril
de 2019 o 12 de julio de 2022, además de la georreferenciación de la edificación,
también es necesaria la de la parcela, para poder calificar que la edificación esté
efectivamente ubicada en su integridad dentro de la parcela y no se extralimite de ella.
Para ello no basta una simple comparación aritmética entre la superficie de la edificación
y la de la parcela, sino que el registrador debe efectuar una comparación geométrica
espacial que precise dónde está exactamente ubicada la edificación y que la ponga en
relación con la delimitación geográfica de la parcela y de las colindantes. Ahora bien,
para que el registrador pueda exigir que se le aporte la georreferenciación de la parcela,
e incluso exigir la tramitación del expediente del art. 199, es preciso: primero, que tenga

cve: BOE-A-2024-15174
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Núm. 177