BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 93915

apartado 4 del artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo, y a él se refieren
especialmente las Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 12 de
septiembre y 30 de noviembre de 2016, 31 de agosto de 2017, 27 de junio de 2018 y 27
de marzo de 2019.
Ciertamente, como señaló la Resolución de esta Dirección General de 21 de julio
de 2021, el hecho de que la superficie mínima o las condiciones de habitabilidad que han
de tener las viviendas según la normativa urbanística sea un dato objetivo no impide la
aplicación de la doctrina expuesta, pues al registrador le corresponde el control de la
legalidad urbanística, pero solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre
los cuales no se encuentra el realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las
características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal,
dada su limitada competencia en la materia y el propio régimen de recursos contra la
calificación, en el que tanto la calificación negativa del registrador como las Resoluciones
de la Dirección General son recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil –cfr.
artículo 328 de la Ley Hipotecaria–.
Es al Ayuntamiento al que le corresponde ese concreto control y reaccionar contra la
infracción urbanística que se hubiere podido cometer, solicitando en su caso que se
anote en el Registro de la Propiedad el expediente incoado, y quien también estará
obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de haber realizado la
inscripción del cambio de uso, a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el
Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción del cambio de uso, la
concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio, con la delimitación de su
contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario,
incurriendo en responsabilidad en caso de no hacerlo por los perjuicios económicos que
se produzcan al adquirente de buena fe de la finca –cfr. artículo 28, apartado 4, de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana–. A su vez, la resolución administrativa que ponga fin
al procedimiento será recurrible ante los Juzgados del orden jurisdiccional contenciosoadministrativo –art. 64 de esa misma ley–.
Este esquema basado en la norma positiva prevista en el citado artículo 28,
apartado 4, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ha sido aplicado en la práctica en
numerosas ocasiones y ha posibilitado que la Administración pudiera tener conocimiento
de actuaciones clandestinas y reaccionar en consecuencia. Cabe citar, por ejemplo, la
sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia
de la Comunidad Valencia de 9 de noviembre de 2023, que ratifica la actuación
administrativa seguida una vez el registrador de la propiedad comunicó al Ayuntamiento
la escritura de modificación de trastero a vivienda y aquélla reaccionara dictando
resolución en la que hace constar la concreta situación urbanística del inmueble y la
limitación que se impone en cuanto al uso conforme al citado artículo 28, apartado 4, de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
No obstante, en la reciente Resolución de esta Dirección General de 9 de abril
de 2024, relativa a una escritura de declaración de obra antigua de habilitación de
buhardilla como vivienda en el País Vasco, se afirmó que la aplicación del régimen
registral sobre edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la
constatación registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la
normativa urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la
prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso.
De esta forma, en aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la
modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación
de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna
licencia o certificado municipal que acredite su situación consolidada o en fuera de
ordenación, al amparo del artículo 28, apartado 1, de la Ley de Suelo, sin que sea
posible su inscripción sin acreditar algún título administrativo habilitante.
Así, esta Dirección General debe tener presente la doctrina jurisprudencial, aun
procedente del orden jurisdiccional contencioso administrativo, en la medida en que es
determinante de uno de los presupuestos definidos por el citado artículo 28, apartado 4,

cve: BOE-A-2024-15170
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Núm. 177