BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 93914

De este modo, se refleja en la inscripción correspondiente el conjunto de usos
específicos, de entre los permitidos, a que está destinado el edificio cuya obra nueva se
declara. El propio artículo 45 en su inciso inicial aclara que el requisito se aplica tanto a
los edificios como a las mejoras que de los mismos se haga.
La inscripción se verifica acreditando la concurrencia de los requisitos establecidos
por la normativa urbanística o bien acreditando por medio de certificado o documento
hábil que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de restablecimiento de
la legalidad urbanística que impliquen su demolición de conformidad con lo previsto en el
artículo 28, apartado 4, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015.
La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el
primer caso, por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al
proyecto para el que se otorgó la autorización. En el segundo, el documento de respaldo
se limita a llevar a cabo una descripción que ha de coincidir con la que aparece en el
título, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles
dada la eventual prescripción, o caducidad, de las acciones para restablecer la legalidad
urbanística.
Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados
cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier
modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la
norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28, apartado 3, de
la Ley de Suelo).
Y esto es así porque, aunque no siempre una alteración de la descripción de la obra
nueva inscrita puede implicar la exigencia de acreditación de los requisitos exigidos por
la normativa urbanística, es evidente que la alteración del uso de todo o parte del edificio
inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización conduce a dicho supuesto
en cuanto modificación del objeto del derecho de propiedad.
4. Por los anteriores razonamientos, este Centro Directivo ha afirmado (vid.
Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de
mayo, 12 de septiembre y 30 de noviembre de 2016, 27 de junio de 2018, 27 de marzo
de 2019, 21 de julio de 2021, 7 de julio de 2022, 6 de febrero de 2023 y 25 de marzo
de 2024, entre otras), que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la
modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del
derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos
vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con
independencia del uso urbanístico previsto en planeamiento y el uso efectivo que, de
hecho, se dé a la edificación.
Justificada la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el
artículo 28 de la actual Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana a la constatación registral
del cambio de uso de inmuebles, la inscripción que se practique exigirá la acreditación
de los distintos requisitos a que se refiere el precepto según que la solicitud se lleve a
cabo con aportación de la documentación urbanística a que se refiere su apartado 1 o
con aportación de aquella otra documentación que acredite la improcedencia de adoptar
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por
haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (lo que, conforme al
artículo 236.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, se produce por el
transcurso de cuatro años), todo ello tal y como previene el apartado 4 del artículo 28 de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, en relación con el artículo 52 del Reglamento
sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación
del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico
competente y el acta notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios (cfr. las
Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014).
Este segundo supuesto es el de este expediente, al dejarse claro en la escritura que
el cambio de uso a vivienda cuya inscripción se solicita se realiza por la vía prevista en el

cve: BOE-A-2024-15170
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Núm. 177