BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 93913

Añade que la norma es muy clara y lo que ordena es que el registrador, acreditada la
prescripción de las acciones administrativas de restablecimiento de la legalidad
urbanística, por cualquier de los cuatro medios alternativos previstos en el artículo 28.4
de la Ley de Suelo, se limite a comprobar la inexistencia de anotación preventiva de
incoación de expediente de disciplina urbanística, y, en ausencia de él, inscriba el cambio
de uso y después se lo comunique a las administraciones competentes, a fin de que
puedan (o deban) dictar la resolución administrativa pertinente, declarando, incluso, estar
fuera de ordenación la nueva tipología urbanística inscrita, y dejando constancia de ello
mediante la anotación marginal correspondiente, para su eficacia «erga omnes».
2. Este Centro Directivo ya se ha pronunciado en distintas resoluciones (vid., por
todas, las Resoluciones de 21 de julio de 2021 y las más recientes de 9 de abril de abril
y 11 de junio de 2024) sobre el impacto que tiene la normativa urbanística en relación
con el cambio de uso de una edificación y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Según dicha doctrina, forma parte del derecho del propietario de un terreno la
facultad de construir y edificar en el mismo siempre que se ejercite «de acuerdo con la
legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable por razón de las
características y situación del bien» (vid. artículo 12 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana).
Esta idea se enfatiza afirmando el carácter estatutario del régimen urbanístico de la
propiedad del suelo, así como que su uso, disfrute y explotación ha de hacerse
«conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada
momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y
situación del bien», por lo que la edificación sólo puede hacerse para «uso o usos
determinados».
Finalmente se establece en el artículo 15.1 de la misma ley que «el derecho de
propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende,
con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes
siguientes: a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y
urbanística (…)».
De la regulación legal resulta indubitado que el uso autorizado no es una
característica accidental de la edificación, sino que forma parte de su estructura,
integrando el contorno que delimita su contenido.
De ello se sigue que la alteración del uso permitido implica una alteración del
contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma.
Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica
del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de
edificabilidad y tipología de uso.
El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada puede ser
objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna
licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de
ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la
edificación autorizada se ha llevado a cabo de acuerdo con, entre otros extremos, los
usos previstos y aprobados.
La contravención de la normativa urbanística se reprime con la aplicación de las
previsiones sobre disciplina con las sanciones contempladas al respecto, pudiendo
derivar, además, en actuaciones de restablecimiento de la legalidad infringida.
3. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, en la inscripción de una
edificación debe reflejarse: «(…) si en el proyecto aprobado se especifica, el número de
viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que
sea susceptible de aprovechamiento independiente» (artículo 45 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al
Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la
Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística).

cve: BOE-A-2024-15170
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Núm. 177