III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-15173)
Resolución de 9 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 2, a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 93949
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1 de la Ley Hipotecaria; 19.1 y 20 de la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre, de Ordenación de la Edificación, así como la disposición adicional segunda
de esta ley, en su redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; el artículo 20 del
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de suelo; la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 3 de diciembre de 2003, sobre la interpretación que deba darse a las
modificaciones introducidas en la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5
de noviembre, de Ordenación de la Edificación por el artículo 105 de la Ley 53/2002
de 30 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 9 de julio de 2003, 5 y 6 de abril, 10 de junio y 19 de julio de 2005, 17 de
marzo, 9 de mayo y 17 de noviembre de 2007, 11 de noviembre de 2008, 22, 23 y 26 de
julio de 2010, 5 y 25 de marzo, 1 de julio y 26 de agosto de 2011, 3 de julio, 28 de mayo,
15 de noviembre y 13 de diciembre de 2012, 10 de febrero, 29 de abril (1.ª), 14 (1.ª) y 16
de mayo y 11 de septiembre (1.ª) de 2014, 16 de enero, 6 de marzo y 13 de julio
de 2015, 23 de octubre y 29 de noviembre de 2017, 4 de abril de 2018 y 20 de enero
de 2020, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 11 de abril de 2022.
1. Se debate en este recurso si, una vez inscrita una escritura de obra nueva
terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un
supuesto de autopromoción de una única vivienda unifamiliar para uso propio, tal como
consta en el Registro, es inscribible una escritura de compraventa de dicha vivienda con
las circunstancias siguientes: a) figuran como cotitulares registrales de la finca
transmitida una persona física y una persona jurídica, quienes declararon en su día la
obra nueva; b) los adquirentes exoneran expresa y formalmente a los transmitentes de la
constitución de la garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del
artículo 19 de la Ley 38/1999; c) la vivienda fue dada de alta como estancia de turismo
vacacional obteniendo al efecto la pertinente licencia de estancia de turismo vacacional
(«ETV») en el año 2019, siendo el período máximo de alquiler el de sesenta días al año,
y d) las facturas aportadas para acreditar el uso de la vivienda –de electricidad, servicio
de internet y alarma– figuran a nombre de una sociedad, «Servabote, S.L.», distinta de la
cotitular registral, que, según hicieron constar los vendedores fue creada «como medio
instrumental para dicha explotación (…) de la que son los únicos socios».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, tanto las facturas
aportadas, a nombre de una tercera sociedad, como la circunstancia de figurar la
vivienda dada de alta como estancia de turismo vacacional, revelan el incumplimiento del
requisito de la utilización de la vivienda para uso propio. Añade, además, que no se
cumple el requisito subjetivo de exoneración, relativo al autopromotor individual, por
tratarse uno de los titulares de la vivienda de una persona jurídica y ser dos los titulares
registrales promotores de la obra.
El recurrente argumenta que dicha sociedad es una entidad meramente instrumental
creada para la explotación de la vivienda, cuyos únicos socios y administradores son los
vendedores, y que la cesión temporal de la vivienda no es incompatible con el uso propio.
Además, considera improcedente analizar si la sociedad vendedora tiene o no la
consideración de autopromotora individual, al haber quedado inscrita en su día la obra
nueva.
2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid., entre otras, las
Resoluciones de 25 de marzo de 2011, 3 de julio de 2012, 13 de julio de 2015 y 23 de
octubre de 2017), la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación,
tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación,
estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en
dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del
mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos
cve: BOE-A-2024-15173
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Núm. 177
Martes 23 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 93949
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1 de la Ley Hipotecaria; 19.1 y 20 de la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre, de Ordenación de la Edificación, así como la disposición adicional segunda
de esta ley, en su redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; el artículo 20 del
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de suelo; la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 3 de diciembre de 2003, sobre la interpretación que deba darse a las
modificaciones introducidas en la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5
de noviembre, de Ordenación de la Edificación por el artículo 105 de la Ley 53/2002
de 30 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 9 de julio de 2003, 5 y 6 de abril, 10 de junio y 19 de julio de 2005, 17 de
marzo, 9 de mayo y 17 de noviembre de 2007, 11 de noviembre de 2008, 22, 23 y 26 de
julio de 2010, 5 y 25 de marzo, 1 de julio y 26 de agosto de 2011, 3 de julio, 28 de mayo,
15 de noviembre y 13 de diciembre de 2012, 10 de febrero, 29 de abril (1.ª), 14 (1.ª) y 16
de mayo y 11 de septiembre (1.ª) de 2014, 16 de enero, 6 de marzo y 13 de julio
de 2015, 23 de octubre y 29 de noviembre de 2017, 4 de abril de 2018 y 20 de enero
de 2020, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
de 11 de abril de 2022.
1. Se debate en este recurso si, una vez inscrita una escritura de obra nueva
terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un
supuesto de autopromoción de una única vivienda unifamiliar para uso propio, tal como
consta en el Registro, es inscribible una escritura de compraventa de dicha vivienda con
las circunstancias siguientes: a) figuran como cotitulares registrales de la finca
transmitida una persona física y una persona jurídica, quienes declararon en su día la
obra nueva; b) los adquirentes exoneran expresa y formalmente a los transmitentes de la
constitución de la garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c) del
artículo 19 de la Ley 38/1999; c) la vivienda fue dada de alta como estancia de turismo
vacacional obteniendo al efecto la pertinente licencia de estancia de turismo vacacional
(«ETV») en el año 2019, siendo el período máximo de alquiler el de sesenta días al año,
y d) las facturas aportadas para acreditar el uso de la vivienda –de electricidad, servicio
de internet y alarma– figuran a nombre de una sociedad, «Servabote, S.L.», distinta de la
cotitular registral, que, según hicieron constar los vendedores fue creada «como medio
instrumental para dicha explotación (…) de la que son los únicos socios».
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, tanto las facturas
aportadas, a nombre de una tercera sociedad, como la circunstancia de figurar la
vivienda dada de alta como estancia de turismo vacacional, revelan el incumplimiento del
requisito de la utilización de la vivienda para uso propio. Añade, además, que no se
cumple el requisito subjetivo de exoneración, relativo al autopromotor individual, por
tratarse uno de los titulares de la vivienda de una persona jurídica y ser dos los titulares
registrales promotores de la obra.
El recurrente argumenta que dicha sociedad es una entidad meramente instrumental
creada para la explotación de la vivienda, cuyos únicos socios y administradores son los
vendedores, y que la cesión temporal de la vivienda no es incompatible con el uso propio.
Además, considera improcedente analizar si la sociedad vendedora tiene o no la
consideración de autopromotora individual, al haber quedado inscrita en su día la obra
nueva.
2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid., entre otras, las
Resoluciones de 25 de marzo de 2011, 3 de julio de 2012, 13 de julio de 2015 y 23 de
octubre de 2017), la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación,
tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación,
estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en
dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del
mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos
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