BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 93950

básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr.
artículo 1.1). A esta finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la ley al afirmar que,
ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la ley pretende que «la
garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo
construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución».
Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos
de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.
Respecto de los denominados «requisitos básicos de la edificación» a que se refiere
la Exposición de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el
bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad
del edificio y, en concreto, a la «seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan
en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la
cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad
del edificio» –cfr. artículo 3.1.b)–.
El seguro de daños o caución constituye una garantía con la que el legislador
pretende tutelar a los adquirentes de viviendas frente a los daños materiales
ocasionados por vicios o defectos de la construcción. Es el artículo 19.1 de la ley el que
obliga a la constitución del seguro de daños materiales o seguro de caución, «para
garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el
edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio». Esta obligación, que se
contrae al supuesto de «edificios cuyo destino principal sea el de vivienda» (disposición
adicional primera), se establece a cargo del promotor [cfr. artículo 9, apartados 1 y 2.d)].
3. La ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro –cfr.
artículo 9.2.d)–; obligación que, conforme a la disposición adicional primera, número uno,
del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo destino
principal sea el de vivienda». Y, a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación,
establece, a su vez, como mecanismo de control, en su artículo 20, número 1, el cierre
registral para las escrituras públicas de declaración de obras nuevas de las edificaciones
que entren en el ámbito de aplicación de la ley (cfr. artículo 2) «sin que se acredite y
testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».
Ahora bien, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la disposición adicional
segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su
número uno, para incorporar una excepción a la regla general de la obligatoriedad del
seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una
única vivienda unifamiliar para uso propio». Como contra excepción se añade a
continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos»
dentro del plazo de diez años «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará
obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el
tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni
inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión “inter vivos”
sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el
autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente
exonerado por el adquirente de la constitución de la misma».
La ley exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del
seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única
vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr., por todas, Resoluciones de 11 de febrero y 9
de julio de 2003 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).
El ámbito de estas normas ha sido objeto de interpretación por esta Dirección
General, cuya doctrina no es necesario detallar para resolver el presente recurso (cfr.,
por todas, las Resoluciones de 11 de noviembre de 2010, 25 de marzo y 26 de agosto
de 2011, 15 de noviembre y 13 de diciembre de 2012 y 11 de septiembre de 2014).

cve: BOE-A-2024-15173
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Núm. 177