BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 177

Martes 23 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 93946

N.º Entrada: 291/2024
N.º Asiento: 995/25
Calificación sustitutoria

– La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de
noviembre de 2010 (citada en la mencionada calificación) se manifiesta en los siguientes
términos: “En efecto, dado que este uso propio, por lo general, será un hecho futuro en
relación al momento de la declaración de la obra nueva puede entenderse cumplido el
requisito a los efectos de la inscripción registral de la declaración de obra nueva con la
manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún
otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resolución de 9
de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una
vivienda unifamiliar).
– En el presente caso, aunque no idéntico al anterior, a pesar de que el uso propio
pueda quedar acreditado en relación al intervalo de tiempo que media entre el momento
de la declaración de obra y la transmisión de la vivienda, queda desvirtuado por el inicio
de la actividad de Estancia turística sobre la vivienda, lo cual resulta de la resolución de
la Dirección General de Turismo del Gobierno de las Islas Baleares, que se protocoliza
en la escritura presentada a inscripción. El uso propio de la vivienda, queda así
desvirtuado documentalmente, de cara a futuro, no habiéndose cumplido gran parte del
plazo de diez años contados desde la fecha de la declaración de obra.
– En éste sentido, la misma Resolución citada pone de manifiesto que: “Además de
ello, no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la
protección del usuario, por cualquier título que lo sea, especialmente el arrendatario, y no
sólo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indicó, por lo que es
lógico que la garantía del artículo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se
produce una ‘transmisión’ del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas”.
– Además de lo anterior, en relación con la acreditación del uso propio de la
vivienda, en el intervalo que media entre la declaración de obra y la transmisión de la
vivienda deben hacerse las siguientes precisiones. La citada Resolución de la Dirección
General, entre otras, alude como medio de prueba al acta de notoriedad que según el
art. 209 del Reglamento Notarial debe terminar con un juicio de conjunto del notario,
sobre si quedan acreditados por notoriedad los hechos, cosa que no ocurre en este
caso. Ante la ausencia de este juicio notarial de conjunto es razonable que sea el
registrador el que valore los elementos de prueba aportados.
– En este sentido, todas las facturas que, con la finalidad de acreditar el uso propio,
se protocolizan a la escritura están expedidas a nombre de la mercantil Servabote SL,
que no es titular registral de la vivienda. Por más que una de las titulares registrales
manifieste, en el acta que se acompaña, que es administradora única y socia de la citada
mercantil Servabote SL, las facturas emitidas a nombre de la sociedad, lo que vienen a
probar es precisamente el uso por persona (jurídica) distinta de una de las que el
Registro de la propiedad publica como autopromotores de la vivienda. Dice la antes
citada Resolución que: “es doctrina reiterada de esta Dirección General que el concepto
de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas,
sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las
Resoluciones de 5 de abril de 2005 y de 9 de julio de 2003, que admiten comprender en

cve: BOE-A-2024-15173
Verificable en https://www.boe.es

Calificado el precedente documento con arreglo al art. 19 bis de la Ley Hipotecaria y
al Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, el registrador que suscribe, en su calidad de
registrador sustituto competente conforme al cuadro de sustituciones a que se refiere el
art. 275 bis de la Ley Hipotecaria, ha resuelto confirmar íntegramente la calificación
efectuada por el Registrador de la Propiedad de Palma n.º 2, D. Antoni Miquel Torrens
Sánchez el día seis de febrero del año en curso respecto del documento arriba
reseñado, que fue presentado en el Registro de la propiedad de Petra el veintiuno de
febrero último, en base a los fundamentos de Derecho que en la misma se expresan y,
obiter dicta, los siguientes: