BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 23 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 93894

En relación con el interés legítimo, ha manifestado este Centro Directivo (cfr.
Resolución de 25 de noviembre de 2016, entre otras muchas) que debe ser: a) un interés
conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de
autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los
que la legislación hipotecaria presume dicho interés); b) ha de ser un interés directo o
acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del
Reglamento Hipotecario, y c) ha de ser legítimo.
Este concepto de interés legítimo es un concepto más amplio que el de «interés
directo», pues alcanza a cualquier tipo de interés lícito.
En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, de 24 de febrero
de 2000, estableció que dicha exigencia reglamentaria de interés legítimo parece
amparada por el artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los
«fines lícitos» que se proponga quien solicite la información registral, fines lícitos que
implican un interés legítimo en cuanto no contrario a derecho.
Como ya se ha señalado, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto
a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos, interés
que ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la
legitimación del solicitante de la información (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala
Tercera, de 16 de junio de 1990 y 7 de junio de 2001).
Esta necesaria calificación del interés concurrente en el solicitante de la información
registral queda patente, como ha señalado la doctrina, cuando se somete a contraste el
contenido del artículo 607 del Código Civil, conforme al cual: «El Registro de la
Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de
los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos», con sus antecedentes pre
legislativos que utilizaban la expresión mucho más amplia, referida al solicitante, de
«cualquiera que lo exija» que figuraba en el artículo 1736 del Proyecto del Código Civil
de 1836 y en el artículo 1885 del Proyecto de Código Civil de 1851, expresión que el
Código Civil definitivamente aprobado, tomándola de la Ley Hipotecaria primitiva,
sustituye por la exigencia del «interés conocido» (cfr. artículo 607 transcrito).
Por tanto, tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de
probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la
institución registral.
Ello no significa que el registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido
de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del
contenido de los asientos.
Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia
y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera
solicitud de publicidad formal, es preciso cohonestar esta simplicidad procedimental con
la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que
inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos.
Y si bien es cierto que, como ha señalado la Dirección General de los Registros y del
Notariado (vid. Resolución de 14 de julio de 2016) en los casos en que el solicitante de la
información sea el propio titular registral de la finca, el interés legítimo debe presumirse
sin necesidad de más indagaciones respecto de todos los asientos relativos a su finca,
ello no dispensa de la aplicación de la citada legislación en materia de protección de
datos, debiendo por ello el registrador, como ha señalado la resolución de reciente cita,
adoptar las debidas cautelas respecto de los datos personales de otras personas
incluidos en los citados asientos, respecto de los cuales se ha de valorar igualmente la
concurrencia de un interés legítimo por parte del solicitante en relación con la causa o
finalidad a que responda la solicitud.
En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contenciosoadministrativo, de 7 de junio de 2001, recuerda la necesidad de expresar la causa y
finalidad de la consulta para que el registrador pueda, no sólo calificar la concurrencia de
interés legítimo, sino también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas
sobre protección de datos de carácter personal. Y para ello resulta fundamental, como

cve: BOE-A-2024-15167
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Núm. 177