III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14713)
Resolución de 28 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de inmueble en régimen de propiedad horizontal.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 89976
de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid), ni tampoco de segregación o
cualesquiera otros actos de división, a que se refiere el artículo 152.d) de la misma ley,
pues el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los
elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica
y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o
fraccionamiento físico del terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se
produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con
prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Solo si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada
a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad
jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos
registrales la oportuna licencia urbanística, al amparo en este caso del artículo 152.d) de
la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se refiere a «los actos de parcelación,
segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo», pero no es este el caso
de este expediente.
5. Pasando a resolver el fondo del asunto, debe partirse en primer lugar de que en
el presente caso no nos encontramos ante una parcelación de suelo en los términos que
prevé la legislación madrileña a los efectos de exigir licencia de parcelación –
artículo 152.d) de la Ley 9/2001, de 17 de julio–.
En el presente expediente se plantea la constitución en régimen de propiedad
horizontal de un edificio situado en la Comunidad de Madrid, que pasa a dividirse
horizontalmente en 62 elementos privativos, de los cuales 50 se destinan a
aparcamiento, 4 a local con uso de almacén y los 8 restantes a locales con uso de
servicios empresariales. A la escritura se incorpora la licencia de obra concedida en su
día, pero ni de la misma ni del historial registral resulta el número de elementos
autorizados.
La nota de calificación argumenta que ni en la licencia de obras ni consecuentemente
en la descripción del edificio en la inscripción 4.ª de obra nueva consta el número de
departamentos independientes que fueron autorizados en la licencia de obras, y que no
se ha acreditado la obtención de licencia municipal ni conformidad por parte del
Ayuntamiento a una declaración responsable, para dividir horizontalmente el edificio.
Puede afirmarse que en el presente supuesto se trata de un acto propiamente
edificatorio que registralmente se traduce en la división horizontal y, por tanto, definición
de diferentes elementos susceptibles de aprovechamiento y tráfico independiente.
cve: BOE-A-2024-14713
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 172
Miércoles 17 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 89976
de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid), ni tampoco de segregación o
cualesquiera otros actos de división, a que se refiere el artículo 152.d) de la misma ley,
pues el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los
elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica
y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o
fraccionamiento físico del terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se
produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con
prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Solo si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada
a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad
jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos
registrales la oportuna licencia urbanística, al amparo en este caso del artículo 152.d) de
la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se refiere a «los actos de parcelación,
segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo», pero no es este el caso
de este expediente.
5. Pasando a resolver el fondo del asunto, debe partirse en primer lugar de que en
el presente caso no nos encontramos ante una parcelación de suelo en los términos que
prevé la legislación madrileña a los efectos de exigir licencia de parcelación –
artículo 152.d) de la Ley 9/2001, de 17 de julio–.
En el presente expediente se plantea la constitución en régimen de propiedad
horizontal de un edificio situado en la Comunidad de Madrid, que pasa a dividirse
horizontalmente en 62 elementos privativos, de los cuales 50 se destinan a
aparcamiento, 4 a local con uso de almacén y los 8 restantes a locales con uso de
servicios empresariales. A la escritura se incorpora la licencia de obra concedida en su
día, pero ni de la misma ni del historial registral resulta el número de elementos
autorizados.
La nota de calificación argumenta que ni en la licencia de obras ni consecuentemente
en la descripción del edificio en la inscripción 4.ª de obra nueva consta el número de
departamentos independientes que fueron autorizados en la licencia de obras, y que no
se ha acreditado la obtención de licencia municipal ni conformidad por parte del
Ayuntamiento a una declaración responsable, para dividir horizontalmente el edificio.
Puede afirmarse que en el presente supuesto se trata de un acto propiamente
edificatorio que registralmente se traduce en la división horizontal y, por tanto, definición
de diferentes elementos susceptibles de aprovechamiento y tráfico independiente.
cve: BOE-A-2024-14713
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Núm. 172
