BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 172

Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89953

manifestándose en dicha escritura que la citada hipoteca se encuentra amortizada
económicamente, estando pendiente de otorgarse la oportuna escritura de cancelación
de hipoteca, lo que se acredita con certificación expedida el día 5 de febrero de 2024,
por Banco Santander, SA.
Fundamento de Derecho.
Único. Es fundamental que concurra la cancelación (225 TRLC, no modificado) para
inscribir la transmisión. La cancelación de la hipoteca va indisolublemente unida a la
enajenación del bien gravado y al pago del crédito privilegiado. La regla general es que
la hipoteca se cancela por pago del crédito, (sin que ni siquiera las reglas generales o
especiales de liquidación puedan saltarse este requisito imperativo).
Y además, se impone por aplicación del principio de legitimación registral por cuanto
se produce una apariencia de existencia de la hipoteca a pesar del pago. Esta
conclusión ha sido confirmada por la jurisprudencia STS 23/07/2013 (ROJ:
STS 4079/2013) “si se opta por la realización del bien hipotecado, aisladamente o con
otros activos del deudor, con lo obtenido deberá pagarse el crédito garantizado con la
hipoteca y esta realización dará lugar a la cancelación de la carga”.
La ley Hipotecaria en el art 38 establece el principio de legitimación registral en virtud
del cual se presumen que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la
forma que se expresa en el asiento respectivo. Es por ello, que, a pesar de la
manifestación hecha en la escritura, será preciso cancelar la hipoteca que grava la finca
transmitida por la concursada.
Es por tanto preciso no solo acreditar el pago del crédito sino también cancelar la
hipoteca que lo garantiza.
Parte dispositiva.
Doña María Concepción Iborra Grau, titular del Registro de la Propiedad n.º siete de
Madrid acuerda:
Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los antecedentes
de Hecho y Fundamentos de Derecho señalados; y suspender en consecuencia el
despacho del título hasta la subsanación de los efectos advertidos.
No se practica anotación de suspensión al no haber sido solicitada al mismo tiempo
de la presentación.
Esta calificación será notificada en el plazo reglamentario al presentante del
documento y al Notario autorizante conforme con lo previsto en los artículos 322 de la
L.H. y artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de
las Administraciones Publicas y del Procedimiento Administrativo Común.
Contra la presente calificación (…)
Fdo: María Concepción Iborra Grau, Registradora de la Propiedad de Madrid n.º 7,
en Madrid a la fecha de la firma de la presente nota. Este documento ha sido firmado con
firma electrónica cualificada por María Concepción Iborra Grau registrador/a de Registro
Propiedad de Madrid 7 a día seis de marzo del dos mil veinticuatro.»

Contra la anterior nota de calificación, don L. A. Z. R. interpuso recurso el día 2 de
abril de 2024 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:
«Hechos.
Primero. Que el pasado día 14 de febrero de 2024 mediante escritura de
compraventa número 258 del protocolo del notario Luis Rueda Esteban adquirí una
participación indivisa de setenta y cinco centésimas por ciento, que da derecho al uso y

cve: BOE-A-2024-14712
Verificable en https://www.boe.es

III