BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89950

Hipotecario), con el fin de no dejar desprotegidos ni al adquirente ni al acreedor
embargante de su derecho.
Lo cierto es que en la compraventa de inmueble con precio aplazado garantizado con
condición resolutoria, el comprador adquiere el dominio y desde ese momento puede
disponer de él con entera libertad, así como sus acreedores pueden dirigirse contra el
pleno dominio adquirido como parte de su patrimonio afecto al cumplimiento de sus
obligaciones. El vendedor se desprende del dominio y no puede enajenarlo ni gravarlo ni
sus acreedores dirigirse contra él. Y todo ello sin perjuicio de que, incumplida la
obligación de pago, se produzca, ipso iure, la resolución contractual y que dicha
circunstancia sea oponible a terceros en caso de que resulte su inscripción en el
Registro de la Propiedad.
En el supuesto de compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio,
el comprador adquiere la posesión de la cosa y no puede enajenarla ni gravarla
(artículo 4 de la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles),
estando limitada la acción de sus acreedores a la posición jurídica adquirida (vid. regla
decimoquinta de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 3 de diciembre 2002). El vendedor por su parte, pese a conservar el dominio, está
limitado por el derecho del comprador y sólo puede disponer de su derecho respetando
su posición jurídica como sólo puede ser embargado su derecho en los mismos
términos. Al igual que en el caso de la condición resolutoria, el incumplimiento de la
obligación de pago da lugar a la resolución contractual con efectos frente a terceros si
consta debidamente inscrito, pero esta identidad de efectos en caso de impago no altera
el hecho de que durante el periodo de pendencia los efectos son radicalmente distintos,
lo que justifica sobradamente que las partes opten por una u otra fórmula de acuerdo a lo
que resulte más conforme con sus intereses en ejercicio de su libertad civil.
Como afirma la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 julio de 2012: «La reserva de
dominio da lugar a la coexistencia temporal sobre el mismo objeto de dos posiciones
jurídico-reales de tipo dominical que son simultáneas, compatibles y recíprocamente
recortadas en su contenido: la del vendedor y la del comprador». Por su parte la
Resolución de esta Dirección General de 12 de mayo de 2010 establece: «(…) cuando lo
que accede al Registro es una transmisión dominical sujeta a condición es conveniente
distinguir dos hipótesis claramente diferenciadas: una, la que tiene lugar durante la
pendencia de la condición si se señaló plazo para su cumplimiento, o mientras no
accede al Registro la suerte de la condición, en el caso de que no se hubiera fijado un
plazo para su desenvolvimiento; y otra, la que se produce una vez agotado el plazo fijado
para que la condición se cumpla, sin que conste en el Registro su cumplimiento o
incumplimiento. En el primer caso, el Registro refleja dos titularidades diferenciadas y
contrapuestas –actual una, expectante la otra– pero complementarias, por cuanto su
reunión agota la plena titularidad del derecho condicionalmente trasmitido. En tal caso,
para la verificación y consiguiente inscripción –pero libre de la condición impuesta– de
actos dispositivos sobre el dominio objeto de la transmisión se precisará la actuación
conjunta de ambos titulares. En el segundo, no podrá deducirse ya de los asientos del
Registro la coexistencia de esas dos titularidades sino, por el contrario, la extinción de
una de ellas y la consolidación de la otra, aunque resulte indeterminado en favor de cuál
de los dos sujetos de la trasmisión se produjo la consolidación. En esta hipótesis, los
principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, así como el necesario respeto de
la similar posición registral que corresponde al otro de los sujetos en cuyo favor pudo
producirse la consolidación (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), impedirán la
inscripción de la posterior transmisión del dominio otorgada exclusivamente por uno de
ellos en tanto no se acredite debidamente que el desenvolvimiento de la condición se
realizó a su favor (vid. artículos 3 y 23 de la Ley Hipotecaria y 56 y 238 del Reglamento
Hipotecario)».
4. Por los precedentes razonamientos no podría accederse a la cancelación, por
caducidad, de la reserva de dominio como pretende el recurrente, pues no se trata de

cve: BOE-A-2024-14711
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Núm. 172