BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89949

supuesto por el ordenamiento jurídico que con una afirmación técnica de identidad entre
el pacto y la condición. De modo expresivo lo afirma la Sentencia del Alto Tribunal de 12
de marzo de 1993: «(…) todo ello quiere decir que el adquirente bajo condición
suspensiva, titular de un derecho expectante, puede, antes del cumplimiento de la
condición, ejercitar las acciones procedentes para conservar su derecho (art. 1121) y una
vez cumplida la condición, los efectos de la obligación condicional se retrotraen al día de
su constitución (art. 1120), pues desde la perfección son queridos y el cumplimiento de la
condición confirma el derecho que existía en estado latente o expectante desde la
celebración del contrato, (…) que el vendedor, pendiente el pacto de reserva de dominio
y mientras el comprador esté cumpliendo su obligación de pago aplazado, carece de
poder de disposición o facultad de transmisión (voluntaria o forzosa) de la cosa a tercero,
por lo que se concedió a los compradores “pendente conditione” el ejercicio de tercería
de dominio frente al vendedor y sus acreedores, pues así lo exigía la conversación de su
derecho (art. 1121), la equidad (art. 3.2), los principios generales de la contratación
(“pacta sunt servanda”) y que el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al
arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256)».
La utilización del concepto de condición es equívoca, pues siendo el cumplimiento de
la obligación de pago la prestación debida por el comprador no existe condicionalidad,
sino modalización pactada de los efectos derivados del negocio. Así lo reconoce el
propio Tribunal Supremo al afirmar en su Sentencia de 24 julio de 2012 que: «El llamado
pacto de reserva de dominio se nos presenta como uno de los diferentes actos de
trascendencia real que el Registro de la Propiedad publica (artículo 23 Ley Hipotecaria),
con los importantes efectos que ello conlleva, pero en realidad no se trata de una
condición que afecte al contenido total del contrato de compraventa, pues las partes no
quieren condicionarlo sino que, con finalidad de garantía, supeditan la plenitud del efecto
transmisivo al momento en que se complete el pago del precio».
3. El principio de autonomía de la voluntad es una piedra angular de nuestro
sistema jurídico que en el ámbito patrimonial ha permitido y permite la adaptación de
instituciones de indudable contenido tradicional a las demandas de una sociedad
globalizada, interconectada e interdependiente. Como afirmó la Resolución de este
Centro Directivo de 12 de mayo de 2010, haciendo referencia a otras anteriores, «(…) es
indudable en nuestro Ordenamiento que el propietario puede disponer de sus bienes, y,
por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en
las leyes (artículo 348 del Código Civil). No sólo se permite la constitución de nuevas
figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo
cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las
facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr.
artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7.º del Reglamento Hipotecario), sino también la
alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto
(cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a
condición, término o modo. Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a
determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del
estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia
“erga omnes” de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe
atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de
una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho
real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de
junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras)».
Por este motivo no pueden compartirse las afirmaciones del recurrente según las
cuales el pacto contenido en la escritura de compraventa otorgada por la causante no es
más que una condición o causa resolutoria de las contempladas en el artículo 1504 del
Código Civil. Este Centro Directivo no puede amparar dicha tesis a pesar de que en la
Resolución de 4 de diciembre de 2010 se afirmó la identidad práctica entre pacto de
reserva de dominio y condición resolutoria, identidad que no tuvo otra finalidad que
aplicar el régimen jurídico previsto para esta última (artículo 175.6.ª del Reglamento

cve: BOE-A-2024-14711
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Núm. 172