BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89939

fecha 13 de junio de 2022, tal como consta en la escritura de compraventa, y en
consecuencia, la carta de pago consta en esa escritura; que esa carta de pago reúne los
requisitos exigidos por la Ley para producir sus efectos; que respecto al embargo
trabado en el espacio de tiempo que media desde el contrato de opción de 13 de junio
de 2022 hasta su ejercicio el día 13 de diciembre de 2023, si bien se instrumentalizó el
día 22 de noviembre de 2023, que acaeció en marzo de 2023, tal como resulta de las
notas registrales, el notario autorizante de la escritura de cancelación de cargas pone a
disposición de la entidad embargante la suma de 5.000 euros, resto del total de los
valores de las fincas objeto de la opción de compra; que, en consecuencia, la cantidad
remanente de la venta ejercitada la opción, se le da cuenta al ejecutante, y debe de
procederse a la cancelación.
2. El derecho real de opción aparece regulado en el artículo 14 del Reglamento
Hipotecario, en el que se establecen los requisitos para su válida constitución e
inscripción, pero, sin embargo, no se regula su ejecución hipotecaria. Por ello,
tradicionalmente y en doctrina de este Centro Directivo, se vino aplicando al
desenvolvimiento registral del derecho de opción, de forma analógica, la regulación
contenida en el artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario conforme al cual «las
inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán
cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el
documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado
en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los
plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto. Si
sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido
derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo
documento, siempre que se acredite la referida consignación».
La cancelación de cargas posteriores viene impuesta por aplicación del artículo 79 de
la Ley Hipotecaria, como consecuencia de la extinción del derecho gravado, y es la
consignación o el depósito del precio lo que permite cancelar el derecho de los titulares
regístrales posteriores prescindiendo de su consentimiento, el cual sería en otro caso
necesario conforme a los artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria.
Por una parte, la innecesaridad del consentimiento del titular registral para la
cancelación de su derecho viene justificada porque, a través de la consignación del
precio, éste pasa a ocupar por subrogación real la posición jurídica que tenía el inmueble
de forma que los derechos que recaen sobre el mismo pasan ahora a recaer sobre
aquél.
Por otro lado, la cancelación de las cargas posteriores deriva del principio de purga
que es, a su vez, consecuencia del principio de prioridad registral y del hecho de que el
derecho real de opción no cierra el Registro a ulteriores actos dispositivos y de gravamen
realizados por el concedente de la opción, como ya se ha indicado anteriormente.
3. Hay que recordar, por lo que se refiere a la aplicación al derecho real de opción
de la mecánica cancelatoria prevista en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, lo
que constituye la doctrina muy consolidada desde antiguo en la Dirección General de los
Registros y del Notariado, que arranca con una Resolución de 10 de abril de 1987,
reiterándose posteriormente (8 de junio de 1998, 26 de marzo de 1999, 18 de abril
de 2002 y en muchas otras hasta llegar a la más recientes). Así la Resolución de 10 de
diciembre de 2019 puso de relieve que es doctrina reiterada de este Centro Directivo
(vid., por todas, Resoluciones 18 de mayo de 2011, 2 de marzo de 2015 y demás citadas
en los «Vistos») que una vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la
cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo
registral del mismo en este caso existe una anotación preventiva de embargo, pues no
otra cosa significa la transcendencia real de la opción. En definitiva, cuando este derecho
de adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario
de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la cancelación de los derechos que se
resuelven tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria, de modo que la
cancelación del embargo es sólo una inevitable consecuencia de la extinción del derecho

cve: BOE-A-2024-14710
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Núm. 172