BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89940

embargado. Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el depósito del
precio pagado a disposición de los titulares de las cargas posteriores (cfr. artículo 175.6.ª
Reglamento Hipotecario). Y en cuanto a las cantidades que pueden ser retenida y no
consignadas, señala esta Dirección General que puede efectuarse la deducción del
importe de la prima de la opción, es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al
concederla, o del importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o
satisfechas por el optante, igualmente no procede exigir tal consignación cuando el
optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo
garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho
de opción ejercitado o cuando se haya pactado el pago por compensación siempre que
no encubra una opción en garantía. Pero en todos estos casos es fundamental que todas
estas circunstancias consten pactadas en la escritura de opción y que consten
debidamente inscritas.
4. Inicialmente, la doctrina de esta Dirección General exigía que el depósito o
consignación del precio fuera «íntegro» (cfr. Resolución de 11 de junio de 2002) sin
admitir ninguna deducción del precio. Sin embargo, en Resoluciones posteriores (cfr.
Resolución de 10 de diciembre de 2019) la doctrina de este Centro Directivo ha
experimentado una flexibilización en cuanto al carácter íntegro de la consignación del
precio, permitiendo ciertas deducciones del importe del mismo como pudieran ser: la
deducción de la prima de la opción; de las cantidades satisfechas con anterioridad por el
concepto de alquiler en el supuesto de arrendamiento con opción de compra; también se
ha admitido la deducción del importe de cargas anteriores al derecho de opción,
asumidas por el optante conforme al artículo 118 de la Ley Hipotecaria; e incluso se ha
excluido la necesidad de compensación en el caso de que el pago del precio se hubiera
pactado como compensación de deuda previa, siempre que la opción no encierre un
pacto comisario.
En todos estos supuestos se ha venido excluyendo la necesidad de consignación del
precio para la cancelación de cargas posteriores del derecho de opción por razón de la
falta de existencia de entrega de cantidades. Ahora bien, exige en estos supuestos que
las posibles deducciones, compensaciones o imputaciones estén pactadas en escritura y
debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad para su conocimiento por parte de
terceros adquirentes quienes tienen derecho a conocer la extensión del derecho inscrito
con anterioridad al suyo, y a quienes solo es oponible el derecho inscrito en sus propios
términos conforme al artículo 130 de la Ley Hipotecaria.
Así, como señaló la Resolución de 22 de enero de 2018 «se trata de resolver, una
vez más, el problema de la cancelación de las cargas inscritas con posterioridad a la
constancia registral de un derecho de opción de compra, conciliando los derechos
adquiridos tanto por el optante que tiene inscrito su derecho con transcendencia real y
por lo tanto la facultad de adquirir el inmueble en los términos pactados en la escritura,
como por el titular de cargas posteriores que tiene a su vez anotado o inscrito su derecho
con la expectativa de que el mismo quede consolidado si la opción no se ejecuta o de
que si se ejecuta pueda realizar su derecho sobre el importe que por el pago de la
compraventa sustituye a la finca».
En definitiva, una vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la
cancelación de las cargas que hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo
registral del mismo –en este caso constan dos anotaciones preventivas de embargo–, al
resultar consecuencia directa de la transcendencia real de la opción. Cuando este
derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en
propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede es la cancelación de los
derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley Hipotecaria, de
modo que la cancelación de tales cargas es sólo una inevitable consecuencia de su
extinción.
Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio
pendiente de pagar a disposición de los titulares de las cargas posteriores (cfr.
artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario).

cve: BOE-A-2024-14710
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Núm. 172