BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89941

En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación
de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la
consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta
los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro
ordenamiento jurídico, como ya se puso de manifiesto en la Resolución de 7 de
diciembre de 1978.
En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa
a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la
cancelación del asiento sin su concurso, se requiere –como indicó la mencionada
Resolución– que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del
inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, subrogándose
dicho precio de la venta en el lugar de la finca como objeto de los créditos anotados o
hipotecarios, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar
privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que
ello podría implicar para los terceros afectados.
Como se ha indicado, es también doctrina reiterada que el principio de consignación
íntegra del precio establecido por diversas Resoluciones –entre ellas la de 11 de junio
de 2002–, debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del
optante, pero no puede llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los
titulares de los derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción,
que goza de preferencia registral frente a ellos.
Así, es necesario analizar los eventuales pactos establecidos sobre este particular en
cada caso concreto. Puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción,
es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas
anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante.
Igualmente, no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del
precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que
grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando se
haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en
garantía. Pero en todos estos casos es fundamental que todas estas circunstancias
consten pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.
Por ello, el contrato de opción debe estar perfectamente configurado de forma que el
concedente queda vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de la
opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las
obligaciones establecidas, de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la
compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la opción y
entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione.
Mientras la opción no se extinga, por su ejercicio o su falta de ejercicio, el
concedente continúa siendo el titular registral de la finca y no se produce un cierre
registral de forma que pueden acceder derechos y cargas posteriores cuyos titulares
tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio
de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos.
Este Centro Directivo ha reconocido la posibilidad de cancelación de las cargas
posteriores sin proceder a la correspondiente consignación del precio cuando no proceda
pago alguno en el momento de la compraventa según lo convenido en la escritura de
concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento registral.
Por tanto, es decisiva la configuración del derecho de opción en la escritura para que
pueda ser transcrito en el asiento registral.
En este sentido, se ha reconocido, como ya se ha dicho anteriormente, la posible
deducción del importe de la prima de la opción o de las cantidades satisfechas en
concepto de cuotas del arrendamiento, tratándose de un pacto bastante frecuente en la
práctica, especialmente en un momento de incertidumbre en el mercado inmobiliario, que
incentiva a quien adquiere el derecho de opción, al permitirle, si finalmente lo ejercita,
aprovechar las cantidades que abonó para adquirir la propia opción. Al constar en el
Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opción se deducirá del precio,

cve: BOE-A-2024-14710
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 172