BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89942

si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior tiene conocimiento de
que tal cantidad no se consignará.
También se ha reconocido la posible deducción del importe de cargas anteriores a la
propia opción que son asumidas o satisfechas por el optante permitiendo detraer de las
cantidades que deben ser consignadas el importe de aquellas cargas en las que se
subrogue el adquirente, en los términos del artículo 118 de la Ley Hipotecaria puesto que
lo contrario supondría un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y
el correlativo perjuicio para el optante, todo ello sobre la base del precio que consta en la
inscripción para el ejercicio de la opción, si bien esta posibilidad debe considerarse
limitada por el principio de que las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán
ser superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias. Pero dentro de dichos
límites, es posible deducir no sólo el importe del principal, sino también de aquellos otros
conceptos garantizados por la hipoteca que hayan podido devengarse, como son los
intereses de demora.
Por último, se ha reconocido que tampoco es necesaria tal consignación en caso de
haberse pactado en la escritura de concesión de la opción un pago por compensación de
deudas (excluyéndose tal posibilidad, lógicamente, si hubiera pacto comisorio).
5. En el supuesto del presente expediente, en la constitución de la opción de
compra, se pacta expresamente un «procedimiento para el ejercicio de la opción de
compra» del que resulta lo siguiente: «el resto del precio de la compraventa, que
resultara de descontar la cantidad entregada en este acto como prima o precio de la
opción de compra, así como las cantidades resultantes de cancelar cualquier carga que
afecta a la finca, se deberá pagar de forma simultánea o consecutiva dentro del plazo de
los sesenta (60) días (…) Asimismo, de dicho precio se descontarán las cantidades que
hayan sido necesarias para cancelar cualquier carga que recaiga sobre la finca (…) Si
hubiera pendientes otras cantidades, por deudas que puedan afectar con efectos de
carga real a la finca, como cuotas del Impuesto de Bienes Inmuebles (…) gastos de
comunidad (…) u otras análogas, las mismas serán igualmente descontadas del precio a
pagar»; y así consta inscrito en el Registro.
En la escritura de compraventa en ejercicio de la opción de compra, se dice que el
precio de esta compraventa es la cantidad de 105.000 euros, del que se
descuentan 10.000 euros, precio de la opción; que en cuanto a la cantidad de 90.000
euros, «fueron entregadas a cuenta del precio fijado para la adquisición de las fincas
descritas en la forma prevista en la escritura de carta de pago autorizada por el notario
de Barcelona, Don Sergi González Delgado, el día 13 de junio de 2022, con el n.º 2.379
de protocolo»; y que en cuanto a «la cantidad restante del precio que queda por pagar,
es decir, cinco mil euros (5.000 €), queda depositado en mi notaría mediante cheque
bancario nominativo a favor de la sociedad “Eos Spain, SLU” titular del embargo anotado
después del derecho de opción de compra de conformidad con lo preceptuado por el
artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario». Del contenido de esta escritura resulta que
solo se depositan 5.000 euros siendo que se manifiesta que otros 90.000 habían sido
entregados al concedente de la opción en pago del precio de la compraventa futura, lo
que se acredita mediante una escritura que no había tenido acceso al Registro. Pues
bien, por más que se acredite que se había realizado el pago en escritura pública –el
mismo día del otorgamiento de la opción–, esta deducción no estaba contemplada en la
escritura de opción que ha sido inscrita, y por tanto no constaba en el Registro al tiempo
de la práctica de las anotaciones preventivas, por lo que se impidió que cualquier titular
de un derecho posterior tuviera conocimiento de que tal cantidad no se consignaría.
Ahora, en la escritura de fecha 19 de febrero de 2024, de cancelación de cargas
sobre las fincas sobre las que había sido constituida opción de compra a favor de la
otorgante, se manifiesta que «habiéndose ejercitado debidamente por el titular de la
opción “GC4 2019, SL” la opción de compra inscrita y convertido en consecuencia en
propietario de la finca objeto del mismo», se solicita la cancelación de las cargas
posteriores a la inscripción de dicha opción de compra, en particular la anotación
preventiva letra A; pero el optante y ahora comprador no paga ni asume el pago de

cve: BOE-A-2024-14710
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Núm. 172