BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89934

preferente se ejercita debidamente y su titular se convierte en propietario de la finca
objeto del mismo, lo que procede, es la cancelación de los derechos que se resuelven tal
como exige el artículo 79.2. º de la Ley Hipotecaria, de modo que la cancelación de tales
cargas es sólo una inevitable consecuencia de su extinción. Ahora bien, para ello es
necesario, como regla general, el depósito del precio pagado a disposición de los
titulares de las cargas posteriores (cfr. artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).
En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación
de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la
consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta
los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro
ordenamiento jurídico, como ya se puso de manifiesto en la Resolución de 7 de
diciembre de 1978. En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de
forma tan directa a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que
deben sufrir la cancelación del asiento sin su concurso, se requiere que puedan al
menos contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la
satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, subrogándose dicho precio de la
venta en el lugar de la finca como objeto de los créditos anotados o hipotecarios, máxime
cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen
de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los
terceros afectados.
Es también doctrina reiterada que el principio de consignación íntegra del precio
establecido por diversas Resoluciones –entre ellas la de 11 de junio de 2002–, debe
impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no
puede llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los
derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de
preferencia registral frente a ellos. Así pues, es necesario analizar los eventuales pactos
establecidos sobre este particular en cada caso concreto.
Y así se consideran válidos los pactos que permiten efectuarse la deducción del
importe de la prima de la opción, o que establezcan no exigir consignación cuando el
optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo
garantizado con la hipoteca que grava la finca y que es de rango preferente al derecho
de opción ejercitado o cuando se haya pactado el pago por compensación siempre que
no encubra una opción en garantía.
Pero en todos estos casos es fundamental que todas estas circunstancias consten
pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.
La falta de normas legales citada (salvo el citado artículo 175.6.ª por analogía) hace
que haya de procederse conforme al criterio que se desprende del artículo 130 de la Ley
Hipotecaria, en la redacción de la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, conforme al cual
«sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el
asiento respectivo». Criterio que se justifica no sólo en base al carácter constitutivo de la
inscripción del derecho de hipoteca, sino también en el principio hipotecario general de la
inoponibilidad de lo no inscrito (cfr. artículo 32 de la Ley Hipotecaria). De otra forma el
tercero quedaría indefenso.
El contrato de opción debe estar perfectamente configurado de forma que el
concedente queda vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de la
opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las
obligaciones establecidas, de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la
compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la opción y
entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione.
Entre tanto la opción no se extinga, por su ejercicio o su falta de ejercicio, el
concedente continúa siendo el titular registral de la finca y no se produce un cierre
registral de forma que pueden acceder derechos y cargas posteriores cuyos titulares
tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio
de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos.

cve: BOE-A-2024-14710
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Núm. 172