BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89924

muertos. o de cualquiera otro modo” (artículo 388). Con este acto de dominio, se
patentizan los linderos de la finca.
Pues bien, cuando se edifica un inmueble de siete plantas, con un sótano,
plenamente independiente en subsuelo. suelo y vuelo de otro cualquiera, esa voluntad
de separación no es que sea ostensible. es que resulta apabullantemente notoria.
Entendemos, pues, que si la DG admite que sea inscribible la configuración como
fincas independientes. sin necesidad de licencia urbanística, de dos elementos de una
propiedad horizontal, surgidos de su división física, mucho más tiene que admitir que se
puedan separar y configurar como independientes, dos edificios netamente distintos,
orientados a dos calles diferentes, y que nada tienen en común.
La Resolución DGRN de 1 de junio de 2018, ha perfilado su doctrina puntualizando la
diferencia entre la segregación como acto librario formal. frente al carácter ostensible
que tiene la edificación, señalando: “el diferente tratamiento entre las edificaciones o
elementos integrantes de las mismas y las parcelaciones o divisiones de cierta
antigüedad pues éstas, según se razona, si bien presentan semejanzas con la situación
jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del
artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto no requiere
previa declaración municipal, sin embargo, no pueden equipararse completamente, dada
la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación
técnica municipal o acta notarial. que por sí demuestra la no ejecución de medidas de
restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la
división o segregación. carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un
pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de
restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales.”
En nuestro caso, la resolución administrativa aportada evidencia el reconocimiento
por parte del Concello de A Coruña, que el edificio cuyo solar es objeto de segregación y
obra nueva, está perfectamente definido, pues la superficie no ocupada por la edificación
es hoy un vial.
Luego la coincidencia entre el solar y el edificio es plena, la ostensibilidad de uno y
otro. patentes. La inexistencia de expediente de reposición de legalidad urbanística
consta acreditada por el certificado del Secretario del Ayuntamiento y, evidentemente, el
edificio se ha levantado con licencia, está en una calle pública, en zona urbana
consolidada, y plenamente incorporado al patrimonio del titular.
El propio juzgado en que se lleva a cabo la ejecución hipotecaria de la finca
registral 76.959 ha reconocido paladinamente que es un edificio distinto al que es objeto
de ejecución, al excluirlo de ésta. Por ello entendemos perfectamente ajustada a derecho
la inscripción del mismo como finca independiente.
También entendemos que concurre identidad de razón con nuestro caso en el
resuelto por la Rs. de 19 de octubre de 2020. Pues se aportaba un certificado municipal,
expedido por la secretaria, con el visto bueno del alcalde, en el que, si bien se denegaba
la licencia de segregación, por no ajustarse a las normas de planeamiento vigente
(faltaba un metro para la superficie mínima), se reconocía que dicha segregación, se
había realizado materialmente antes de la entrada en vigor de dichas normas. La DG
señala que “podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la
inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a
la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación
analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo… En el presente expediente se
pretende la inscripción de una escritura otorgada el día 17 de octubre de 1978, y se
acompaña certificado en el que se señala por parte del Ayuntamiento que no consta
ninguna licencia de segregación relativa a la finca, no consta expediente en materia de
disciplina urbanística, más reconociendo que en la cartografía catastral desde el
año 1976, se refleja catastralmente que la finca es una única finca catastral y con los
linderos y formas actuales, por lo cual la parcela era anterior a la aprobación de las
NNSS, si bien no consta segregada registralmente, por lo que se entiende que la división

cve: BOE-A-2024-14709
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Núm. 172