BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89929

anterior Ley del suelo–, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como
registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.
Tal labor preventiva se concreta, como se ha expuesto anteriormente, en la
acreditación del título administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación
aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será
ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquel por el que, sin denegarla,
el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al
acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y
haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.
Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta
semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden
registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el
propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse
completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada
por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución
de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente
jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo
motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia
de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos
registrales.
Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de
división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a
edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la
parcelación propiamente dicha.
Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre
de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero
de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación
de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de Suelo –
norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de
innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada
fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la
inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a
la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación
analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
3. Respecto al título administrativo habilitante de la inscripción, este Centro
Directivo –vid. Resoluciones citadas en «Vistos»– ha estimado suficiente, la declaración
administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o
su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de
aplicación, lo que exige analizar caso por caso el contenido del documento municipal
aportado, mas no puede ser identificado necesariamente con la licencia, legalización o la
declaración de innecesariedad de licencia, por el propio supuesto de hecho del que
tratamos, parcelaciones ya existentes en la realidad, en sentido jurídico y material,
reconocida su existencia y validez por la propia Administración y que, sin embargo, no
cumplen las prescripciones del planeamiento vigente para obtener licencia, tratándose
de un supuesto contemplado en diversas normas particulares que pueden encontrarse
en la normativa autonómica y local –v.gr. el artículo 410.2 del Decreto 550/2022, de 29
de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de
diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, si bien, por
vinculación a la edificación en situación asimilada a fuera de ordenación, o el concepto
de «parcela histórica» del artículo 11.1.4 del Plan General de Ordenación Urbana
Córdoba, el artículo 6 de la Orden de la Comunidad de Madrid 701/1992 o el
artículo 4.1.7 del Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza–.
No debe desconocerse el carácter dinámico del planeamiento en relación con la
realidad existente y la necesidad de arbitrar una solución a aquellos propietarios de

cve: BOE-A-2024-14709
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Núm. 172