III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14704)
Resolución de 27 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Unión n.º 2 a inscribir un acta notarial de un expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 172
Miércoles 17 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 89872
participación, respecto de este apartamento fue debidamente transmitida y
documentada, formando parte de las 3/10 que no son objeto de expediente).
En el tracto sucesivo correspondiente a las siete décimas participaciones, falta el
documento público inscribible de la trasmisión que se hizo por todos los promotores,
adjudicando este apartamento a favor del nombrado T. C. M. y su esposa. Como consta
en el expediente, este adquirente falleció el 18 de Octubre de 1.969, recién terminada la
promoción, por lo que, por el solicitante del expediente se ignora como se documentó la
transmisión. Pero que, de tal transmisión es cierta su realización, resulta de la propia
finalidad de la promoción de la obra, de la que lógicamente se tendrían los documentos
correspondientes a la promoción, pero de los que esta parte no dispone, habida cuenta
de que el edificio construyó hace más de 55 años.
Y el siguiente eslabón por el que se inicia expediente, es la falta de documento
público de transmisión hereditaria de dicho señor C. M., a favor de su sobrino don L. I. C.
En cumplimiento de lo dispuesto en la especialidad de la regla Segunda del art. 208
de la LH, se aportó además de la documentación acreditativa de las dos últimas
transmisiones, una escritura de acta de manifestaciones de fecha 15 de diciembre
de 1.988, ante el notario de Cartagena don Miguel Cuevas Cuevas, en la que doña R. M.
P., viuda del repetido causante don T. C. M., hacía manifestación de que, a título de
dueño, el apartamento lo disfrutaba don L. y posteriormente, sus hijos.
Pero este documento se aportaba como complementario y para justificar la petición,
no como título inscribible de la transmisión, ya que no lo es.
Del contenido de este documento se infieren la existencia de las dos transmisiones:
La primera es la adquisición por el sr. C. M. y su esposa de la propiedad del
apartamento, como comuneros de la promoción, por adjudicación a su finalización.
La segunda es la transmisión a favor de L. I. C. por herencia al fallecimiento del
esposo de la compareciente.
En resumen, en la reanudación de tracto, nos faltan dos eslabones de extraordinaria
dificultad de conseguir los títulos correspondientes a esas dos transmisiones, tenemos
títulos públicos de las dos últimas transmisiones de las siete décimas partes.
Las resoluciones de 05-06-20 y 26-05-23, consideran que la doctrina sobre la
extraordinaria dificultad para la formalización de los títulos intermedios, puede justificar el
que excepcionalmente se acuda al expediente de dominio notarial, siempre que, a la
conclusión del mismo, notario lo justifique debidamente.
Por la Registradora de La Unión-2, se hacen unas manifestaciones de los hechos,
coincidentes con lo aquí relatado, pero indica que el procedimiento más adecuado para
la inscripción del dominio de las siete décimas partes es la interposición de una acción
declarativa de dominio.
Entiende la registradora que no se acredita el título de la transmisión de las siete
décimas partes a don T. C. M., siendo insuficiente que sea por consecuencia de los
pactos de los promotores del edificio.
Se manifiesta que la valoración de la existencia de una mutación jurídico-real sin
causa negocial, como puede ser el caso de la usucapión, exige la determinación de los
hechos y la valoración jurídica de los mismos está reservada a la autoridad judicial.
Entendemos que la trasmisión de las participaciones a don T. C. M., que lo respalda.
Ya hemos explicado el origen de los derechos de los diez promotores del edificio, y como
en la finalización de los negocios jurídicos acordados por los promotores, se adjudican la
totalidad de participaciones del apartamento al sr. C., si bien el solicitante no dispone de
los documentos (privados o públicos) que los diez promotores suscribieron para la
ejecución del negocio.
No estamos pidiendo un pronunciamiento sobre la existencia de un dominio, sino
solo “declarar que hubo un acto o causa idóneo para la adquisición” (doctrina reiterada
en R. 14/12/2012), ya que en todo caso, la transmisión fue cierta y a estos efectos es
cve: BOE-A-2024-14704
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Calificación recurrida
Núm. 172
Miércoles 17 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 89872
participación, respecto de este apartamento fue debidamente transmitida y
documentada, formando parte de las 3/10 que no son objeto de expediente).
En el tracto sucesivo correspondiente a las siete décimas participaciones, falta el
documento público inscribible de la trasmisión que se hizo por todos los promotores,
adjudicando este apartamento a favor del nombrado T. C. M. y su esposa. Como consta
en el expediente, este adquirente falleció el 18 de Octubre de 1.969, recién terminada la
promoción, por lo que, por el solicitante del expediente se ignora como se documentó la
transmisión. Pero que, de tal transmisión es cierta su realización, resulta de la propia
finalidad de la promoción de la obra, de la que lógicamente se tendrían los documentos
correspondientes a la promoción, pero de los que esta parte no dispone, habida cuenta
de que el edificio construyó hace más de 55 años.
Y el siguiente eslabón por el que se inicia expediente, es la falta de documento
público de transmisión hereditaria de dicho señor C. M., a favor de su sobrino don L. I. C.
En cumplimiento de lo dispuesto en la especialidad de la regla Segunda del art. 208
de la LH, se aportó además de la documentación acreditativa de las dos últimas
transmisiones, una escritura de acta de manifestaciones de fecha 15 de diciembre
de 1.988, ante el notario de Cartagena don Miguel Cuevas Cuevas, en la que doña R. M.
P., viuda del repetido causante don T. C. M., hacía manifestación de que, a título de
dueño, el apartamento lo disfrutaba don L. y posteriormente, sus hijos.
Pero este documento se aportaba como complementario y para justificar la petición,
no como título inscribible de la transmisión, ya que no lo es.
Del contenido de este documento se infieren la existencia de las dos transmisiones:
La primera es la adquisición por el sr. C. M. y su esposa de la propiedad del
apartamento, como comuneros de la promoción, por adjudicación a su finalización.
La segunda es la transmisión a favor de L. I. C. por herencia al fallecimiento del
esposo de la compareciente.
En resumen, en la reanudación de tracto, nos faltan dos eslabones de extraordinaria
dificultad de conseguir los títulos correspondientes a esas dos transmisiones, tenemos
títulos públicos de las dos últimas transmisiones de las siete décimas partes.
Las resoluciones de 05-06-20 y 26-05-23, consideran que la doctrina sobre la
extraordinaria dificultad para la formalización de los títulos intermedios, puede justificar el
que excepcionalmente se acuda al expediente de dominio notarial, siempre que, a la
conclusión del mismo, notario lo justifique debidamente.
Por la Registradora de La Unión-2, se hacen unas manifestaciones de los hechos,
coincidentes con lo aquí relatado, pero indica que el procedimiento más adecuado para
la inscripción del dominio de las siete décimas partes es la interposición de una acción
declarativa de dominio.
Entiende la registradora que no se acredita el título de la transmisión de las siete
décimas partes a don T. C. M., siendo insuficiente que sea por consecuencia de los
pactos de los promotores del edificio.
Se manifiesta que la valoración de la existencia de una mutación jurídico-real sin
causa negocial, como puede ser el caso de la usucapión, exige la determinación de los
hechos y la valoración jurídica de los mismos está reservada a la autoridad judicial.
Entendemos que la trasmisión de las participaciones a don T. C. M., que lo respalda.
Ya hemos explicado el origen de los derechos de los diez promotores del edificio, y como
en la finalización de los negocios jurídicos acordados por los promotores, se adjudican la
totalidad de participaciones del apartamento al sr. C., si bien el solicitante no dispone de
los documentos (privados o públicos) que los diez promotores suscribieron para la
ejecución del negocio.
No estamos pidiendo un pronunciamiento sobre la existencia de un dominio, sino
solo “declarar que hubo un acto o causa idóneo para la adquisición” (doctrina reiterada
en R. 14/12/2012), ya que en todo caso, la transmisión fue cierta y a estos efectos es
cve: BOE-A-2024-14704
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Calificación recurrida
