BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89870

que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y
cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.”
– En el caso que nos ocupa, no se acredita el título por el que cada uno de los
propietarios de las 7/10 partes indivisas que se pretenden reanudar, transmitieron a don
T. C. M., ya que como se ha hecho constar en los antecedentes de hecho, sólo se hace
constar, ahora, en el apartado título de adición de herencia otorgada al efecto, que fue
“como consecuencia de los pactos de los promotores del expediente” y en la reseñada
acta de manifestaciones lo único que acredita son las manifestaciones que hace la viuda
el día 15 de Diciembre de 1988, de que “de facto” el disfrute pleno de dicha vivienda, a
título de dueño, lo realizo don L. I. C., y hoy los herederos de este, don D. L., don R. T. y
don F. I. B., pero en ningún caso pueden dichas manifestaciones suplir la falta de tracto
que existe en cuanto a dichas 7/10 partes indivisas (Art. 20 Ley Hipotecaria) siendo el
procedimiento más adecuado para la inscripción del dominio de dichas partes indivisas,
la interposición de la acción declarativa de dominio contra los titulares registrales
actuales de las citadas 7/10 partes indivisas, o en caso de estar fallecidos, contra sus
herederos conocidos o desconocidos, suplicando se declare el dominio de dichas cuotas
indivisas por el título que se alegue y se acredite por la parte demandante, ya que la
valoración de la existencia de una mutación jurídico-real inmobiliaria sin causa negocial,
como puede ser el caso de la usucapión, exige una determinación de los hechos, y de la
valoración jurídica de los mismos, que escapa por completo tanto a la función notarial
como a la registral, por lo que está reservada a la autoridad judicial, no pudiendo quedar
en modo alguno al arbitrio de quien pretende la inscripción.
En este sentido téngase en cuenta la Resolución de 29 de abril de 2015 la cual indica
que el expediente de dominio no cabe, cuando el problema a solventar no es el de
reanudación de tracto, «sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo
a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o el de falta del título formal
adecuado para la inscripción. Tales deficiencias no pueden superarse por medio de un
expediente de dominio para reanudar el tracto, sino a través del reconocimiento y pública
documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus
herederos (cf. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaración judicial
de su existencia obtenida en juicio contradictorio correctamente entablado, que asegure
convenientemente la tutela jurisdiccional del derecho del transmitente (artículos 24 de la
Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria)».
En cuanto a la excepcionalidad de acudir a este expediente téngase en cuentas la
doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, entre otras
en Resoluciones de fechas 13/7/2017, 18/10/2017, 23/10/2018 y 26/5/2023 en virtud de
las cuales el expediente para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es
un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del
promotor, y ello por una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema
que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una
resolución judicial dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40
y 82 de la Ley Hipotecaria), la resolución de dicho procedimiento puede provocar la
cancelación de un asiento sin satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque
contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho
inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a
posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento registral en un
procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido por dicho
pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple
este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y c) porque
contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para su acceso al
Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de
un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor,
siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y
que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de
aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código

cve: BOE-A-2024-14704
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Núm. 172