BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 172

Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89876

siendo así que dicho título puede estar consignado en un simple documento privado y
que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el legítimo reconocimiento de
aquel documento privado por sus suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del CC, 602 y
siguientes de la LEC y 208 de la LH).
“El expediente todavía no se ha tramitado, con lo que difícilmente se cuenta con los
elementos de juicio suficientes para poder llevar a cabo la función calificadora, amén de
sustraer al notario su función y al interesado su derecho a que se tramite un
procedimiento reglado con todas las garantías” (RDGSJyFP 02/07/2020).
Doctrina

El expediente de dominio constituye un medio supletorio para cuando no se dispone
de título público o éste no es inscribible.
Existe interrupción de tracto cuando una persona dispone de título no inscribible, ya
que en la realidad figurará como dueño, y en cambio en el Registro se produce una
discordancia determinante de interrupción de tracto, aunque se trate de solo un eslabón.
El expediente de reanudación de tracto tiene por objeto la “concordancia entre el
registro y la realidad” En el expediente de dominio existen toda una serie de garantías
formales y materiales que cubren perfectamente la falta de título público directamente
inscribible.
No produce excepción de cosa juzgada, al no tener la intensidad de pruebas de un
juicio declarativo, si bien cuenta con una serie de garantías supletorias previstas por la
propia LH para suplir la carencia de título escrito de dominio.
Y cita la resolución de 22 de enero de 2.002 que admite la utilización del expediente
por la mera cuestión de que el promotor del expediente no adquirió directamente del
titular registral, sino que, entre éste y aquél existían transmisiones intermedias que no
tuvieron acceso al Registro, por lo cual está plenamente justificada la utilización del
expediente.
L. C. S. R.: Derecho Inmobiliario Registral. Pág. 377.
En principio, la única forma posible de concordar aquí el Registro con la realidad,
sería inscribir todo lo que dejó de inscribirse hasta llegar al asiento que había de ser
apoyo y fundamento del que a su favor instase el titular actual. Pero esta procedimiento
–único que puede calificarse con propiedad, de reanudación de tracto sucesivo–, sería
dificultoso y caro, sobre todo cuando el último asiento fuese muy antiguo. Por ello, la
vigente legislación hipotecaria prevé y regula la reanudación de la vida registral,
operando “per saltum”.
Reanudación de la vida registral y no del tracto sucesivo interrumpido, porque éste
no se reanuda (en ello estriba, precisamente, su utilidad y su finalidad) sino que renace:
la primera inscripción de esta nueva fase del historial hipotecario de la finca, no trae
causa del último asiento de la fase anterior, es más: lo cancela. No hay tracto sucesivo
entre ambas fases, aunque sí dentro de cada una de ellas; no se reanuda sino que se
reinicia.
Es ésta otra manifestación de la distinción expuesta entre inmatriculación y primera
inscripción. Porque el asiento que se practique como consecuencia de estos

cve: BOE-A-2024-14704
Verificable en https://www.boe.es

J. M. G. G.: (Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, tomo III primera edición,
pág. 1.410).
La finalidad del expediente para obtener la reanudación de tracto sucesivo
interrumpido de fincas que, estando inmatriculadas, sin embargo, su historial jurídico no
está actualizado por constar inscritas a nombre de un antecesor careciéndose de títulos
intermedios, que no están inscritos.
En todo caso el expediente de reanudación de tracto solo cabe cuando exista
propiamente una interrupción del tracto sucesivo, no cuando existe el título público
intermedio que se pretende suplir.
El mismo autor en el mismo epígrafe, hace las siguientes consideraciones: