BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89857

El sistema registral español se basa en el principio de prioridad, proclamado en el
artículo 17 de la Ley Hipotecaria, según el cual «inscrito o anotado preventivamente en el
Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o
grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real»; y, según el segundo párrafo del
mismo artículo, «si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá
tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el
término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento».
Por otra parte, el artículo 1473 del Código Civil determina que en caso de que un
mismo inmueble se hubiera vendido a diferentes compradores la propiedad, pertenecerá
al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria exige, para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorga o a cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. Este precepto recoge el
principio de tracto sucesivo, uno de los principios fundamentales de nuestro sistema
hipotecario que exige que en el Registro figuren todas las transmisiones realizadas, sin
ruptura de la cadena de transmisiones y cuya aplicación ha sido reiterada por este
Centro Directivo en numerosas Resoluciones.
Estos principios están íntimamente relacionados (véase por todas, la Resolución de 7
de septiembre de 2017) con el principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la
Ley Hipotecaria y que supone una presunción «iuris tantum» de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como un reconocimiento de legitimación dispositiva a
favor del titular registral, por lo que este principio lleva consigo el cierre del Registro a los
títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
3. Las consecuencias del principio de prioridad son múltiples: así, en relación con el
orden de despacho de los títulos, debe hacerse como regla general, por su orden de
presentación; en cuanto al rango de los derechos inscritos en caso de ejecución lo
determina la presentación en el Registro, salvo que se haya interpuesto
tempestivamente la correspondiente tercería de dominio o de mejor derecho (cfr.
artículos 24 de la Ley Hipotecaria y 175 del Reglamento Hipotecario) y también en
relación con el modo de proceder respecto de los títulos anteriores presentados con
posterioridad, pues no sólo ocurre que gana prioridad el título primeramente presentado,
sino que ello determina el cierre registral a los títulos anteriores incompatibles
presentados posteriormente.
En el Derecho español, no sólo gana prioridad el título que primero accede al
Registro, sino que, además, impide que otro título incompatible se inscriba, aunque sea
de fecha anterior, por lo que el Registro sólo publica una transmisión. El derecho que
primero se inscribe goza de eficacia plena erga omnes mientras no sea declarada
judicialmente su nulidad y se ordene la cancelación del asiento (artículo 1 y 40 de la Ley
Hipotecaria).
4. El cierre registral puede ser de dos tipos: a) definitivo, cuando el primer título ha
obtenido el asiento definitivo que pretendía, que normalmente será el asiento de
inscripción -artículo 17, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria-, produciéndose desde
ese momento todos los efectos derivados de la inscripción, y b) provisional, cuando el
título que accede en primer lugar al Registro está simplemente presentado -artículo 17,
párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria-. El cierre en este caso se produce durante la
vigencia del asiento de presentación y de sus prórrogas. Si hay un título presentado el
posterior no puede acceder al Registro antes. En tanto no haya finalizado el
procedimiento registral del título anteriormente presentado por caducidad del asiento de
presentación, desistimiento o despacho previa calificación, no puede continuar el
procedimiento registral iniciado con la presentación posterior de otro título.
5. De lo expuesto se deduce la importancia decisiva y esencial que a efectos de
prioridad tiene la presentación de los documentos en el Libro Diario, ya que el momento

cve: BOE-A-2024-14702
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Núm. 172