BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 172

Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89858

de recepción del documento en el Registro determina con carácter general la preferencia
a la inscripción o fecha de prioridad.
Conforme al artículo 24 de la Ley Hipotecaria se considera como fecha de la
inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de
presentación, que deberá constar en la inscripción misma. Y por eso el artículo 25 de la
Ley Hipotecaria establece que, para determinar la preferencia entre dos o más
inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la
presentación en el Registro de los títulos respectivos.
6. Entre los efectos del principio de prioridad -como se ha visto- está el de imponer
a los registradores la obligación de despachar los documentos referentes a una misma
finca por el riguroso orden de su presentación en el Diario.
La regla tiene las excepciones lógicas que permiten la alteración de este orden,
como el caso de que el título posterior confirme el primero presentado o el caso en que
el título posterior sea previo para la inscripción del primero. También las Resoluciones
de 12 de noviembre de 2010 y 8 de marzo de 2016 pusieron de manifiesto que el
documento presentado en el Diario en primer lugar gana prioridad no sólo para sí, sino
también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean
necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto
sucesivo que impedía su inscripción, siempre que el disponente del primer documento
presentado sea causahabiente del titular registral, y ello aunque tal atribución de
prioridad suponga dotar al documento subsanatorio (reconstructor del tracto) de
preferencia sobre el intermedio contradictorio que se presentó antes, pero después del
subsanado.
En el presente supuesto, nada de esto se ha producido, ya que, sin perjuicio de que
el recurrente hubiera sido titular registral al tiempo de otorgamiento del acta, lo cierto es
que al tiempo de la presentación en el Registro no lo era, y, por tanto, no cabe más que
confirmar el defecto señalado.
7. En relación con el segundo defecto, según el cual la autorización del
adosamiento de construcciones solicitado en el documento no tiene acceso al Registro
de la Propiedad, el artículo 2 de la Ley Hipotecaria establece en su segundo apartado lo
siguiente: «En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: (…)
Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales».
Aunque se podría haber constituido un derecho real de servidumbre, lo cierto es que
lo que se ha formalizado son meras autorizaciones para un adosamiento que no tienen
acceso al Registro, dado que no constituyen, reconocen, transmiten, modifican o
extinguen derechos reales de los mencionados en el citado precepto. En consecuencia,
no puede más que confirmarse el defecto señalado.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de junio de 2024.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, María Ester Pérez Jerez.

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D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2024-14702
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Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación.