BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89829

Código Civil se refiere a un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
edificio, 'que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como...', es
decir, no cabe la consideración artificial de tales elementos comunes a fin de, con
aplicación de la normativa especial, impedir la aplicación de norma imperativa. En el
caso de autos, la adjudicación como anejo inseparable a cada una de las viviendas de
dos porciones de terreno de uso exclusivo no enerva la consideración de constituirse
realmente dos entidades con autonomía tal que les permitiría ser consideradas como
objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí (en palabras de la R.
de 16.7.2005), pues, en definitiva, tal atribución a las viviendas de las citadas parcelas
de terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, choca frontalmente con la
consideración del legislador de ser elementos comunes los necesarios para el uso y
disfrute del edificio, indivisibles e inseparables, de forma que, como aduce el apelante,
en modo alguno cabría considerar que se trate de elemento común 'esencial' (término
utilizado en R. de la DGRN), de forma que la atribución de su uso exclusivo –
recordemos, sobre trozos de terreno destinados a jardín–, es decir, susceptibles de
constituirse físicamente fincas independientes, como aduce el Sr. Registrador, tal
atribución implica una verdadera división del suelo, compartiendo la Sala que el supuesto
es análogo al de las participaciones indivisas con atribución de uso exclusivo de terrenos
a cada una pues, con el proceder objeto de autos se forman dos entidades, con
atribución de cuota en el conjunto, atribuyendo a cada una el uso exclusivo de una
porción de terreno”.
La cuestión suscitada por el registrador, por tanto, estriba en resolver si es posible el
acceso a los libros del Registro de uno o varios elementos integrantes de una propiedad
horizontal de manera independiente a los restantes cuando no consta previamente, al
menos registralmente hablando, inscrita la finca donde procede dicha inmatriculación y el
régimen de propiedad horizontal, sin aportar para ello la titulación precisa para justificar
la previa adquisición de todos los propietarios de los elementos integrantes en la misma.
La inmatriculación, como operación específica de naturaleza registral implica un
primer asiento de inscripción –tanto desde el punto de vista formal como material– de
una finca en el Registro, para lo cual nuestro ordenamiento exige una serie de requisitos
y condicionantes acordes a dicha operación, al suponer el acceso originario a los libros
del Registro de un objeto susceptible de tráfico registral y sustantivo, con base en una
parcela de terreno real y material, circunstancia por la cual se impone una debida
coordinación con la base gráfica catastral o alternativa, en los términos señalados por los
artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria.
En este sentido el citado artículo 9 de la ley establece que “el folio real de cada finca
incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del
Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y
contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro,
previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias
siguientes:
A) Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los
datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones,
expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les
fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que
la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en
los términos del artículo 10. Cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen
la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con
expresión de la fecha a la que se refiera.
B) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación,
reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación,
expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la
representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria,
expresándose,
si
constaren
debidamente
acreditadas,
las
coordenadas
georreferenciadas de sus vértices (…)."

cve: BOE-A-2024-14699
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Núm. 172