BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 89828

constituido el régimen de propiedad horizontal cuando así consta en las diversas
certificaciones catastrales. gubernativo con los siguientes.
Fundamentos de Derecho.
Primero. En cuanto a la inmatriculación de un elemento independiente en una finca
en régimen de Propiedad Horizontal.
En este caso concreto no nos encontramos con la inmatriculación de un elemento
independiente dentro de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, sino
que se trata de una figura conocida como propiedad horizontal “tumbada”, la cual ha sido
objeto de análisis en numerosas ocasiones por parte del Centro Directivo al que me
dirijo.
A mayor abundamiento sobre esta cuestión, la Resolución de la Dirección General de
los Registros y del Notariado, de fecha 25 de abril de 2018, en el recurso interpuesto
contra la calificación de la registradora de la propiedad de Arganda del Rey n.º 1
afirmaba lo siguiente (…):
“La sentencia número 166/2016, de 18 marzo, de la Audiencia Provincial de Madrid,
Sección Novena, después de afirmar que, en principio, en la propiedad horizontal
propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad
jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no hay división o
fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo,
pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad, cita –con la
sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 21 de diciembre de 2012–, la doctrina
sentada por esta Dirección General: ‘Como razona la resolución de la Dirección General
de los Registros y el Notariado, de 10 de diciembre de 2003 (BOE 13 enero 2004),... bajo
el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse
situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o
edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros
elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es
elemento común y a las que se adjetivan como tumbadas tan solo en razón de la
distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos
horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal (...)
Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde
el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo que le
sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o
fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no
hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente
amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas
cometidas–, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo de
determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso
de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, no
altera esa unidad. Reconociendo, sin embargo, que ciertamente, la propiedad horizontal
tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia
formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder auténticas
segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo
relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo
permanece común."
En este sentido, la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, en sentencia
número 431/2008, de 3 octubre, que revoca la Resolución de esta Dirección General
de 14 de junio de 2004 (en igual sentido que en sentencia número 107/2007, de 26 de
febrero, de la Sección Vigesimoquinta, que revocó la Resolución de 10 de diciembre
de 2003), en caso análogo al presente, considera que existe un acto de división
contemplado en la previsión genérica "in fine" del apartado a) del artículo 151.1 de la
Ley 9/2001, de 17 de julio. Viene a argumentar la sentencia que "(...) el artículo 396 del

cve: BOE-A-2024-14699
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Núm. 172